Opinião
Valor Patrimonial, ricos e pobres
A tributação do património deve contribuir para a igualdade entre os cidadãos. É princípio constitucional.
A tributação do património deve contribuir para a igualdade entre os cidadãos. É princípio constitucional.
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um edifício obtém-se multiplicando o "valor base" por cinco outros factores. Um depende de quatro tipos de áreas do imóvel. Outro depende da afectação: habitação, loja, escritório, etc.. Outro resulta das características da zona envolvente. O quarto factor depende da qualidade e conforto, medidos por uma dúzia de parâmetros majorativos e meia dúzia de parâmetros minorativos. O factor de vetustez resulta da idade da construção. Ou de haver reabilitação.
Nenhum de nós comprou a sua casa, com base em seis factores matemáticos. Só por acaso o valor patrimonial tributário coincide, com o valor no respectivo mercado. O VPT pode estar muito acima ou muito abaixo do valor de mercado. Claro que a cada proprietário interessa o seu caso, não a média. E ele quer poder comparar o VPT com o do vizinho, para decidir se reclama ou não da avaliação.
O primeiro factor do VPT é o "valor base". Tem o mesmo valor para todos os edifícios, desde a choupana ao palácio, esteja novo ou no fim do ciclo de vida. Localize-se na Avenida da Liberdade ou nas Galinheiras. Seja para habitação, comércio de bairro ou banco, para fábrica ou consultório. Aplica-se o princípio da "igualdade desigual" e não o da "equidade". O valor base é com certeza inferior ao valor real do metro quadrado da construção duma mansão luxuosa. Pode ser muito superior ao da casa do aldeão. O valor base inclui também o valor unitário do terreno de implantação, que o legislador postula valer sempre 25% do custo da construção. Quer isso dizer que o terreno na Quinta do Lago "pesa" tanto como na aldeia do meu avô ou na Pedreira dos Húngaros. Embora o coeficiente de localização tenda a corrigir esta desigualdade, o legislador favorece, à partida, ricos e prejudica pobres. A uns belisca a pele, a outros tira pedaço de lombo. Ou de osso.
O segundo factor integra quatro tipos de áreas: duas relativas ao edificado e duas ao terreno. É especialmente significativo em moradias ou casas isoladas na aldeia ou em condomínios fechados. A teoria da taxonomia de áreas da casa do leitor pode parecer complexa. E é. Mas se a sua varanda tiver sido fechada com marquise, saiba que vai pagar mais imposto por isso. O estacionamento privativo do seu carro pode ser taxado por três critérios diferentes de VPT, que o Perito tem de destrinçar, para cumprir a lei. O legislador, em nome da justiça tributária, impõe que o Perito reduza a área que mediu. Mas só no caso de apartamentos com grande superfície. Reduz 20% para áreas maiores que 220 m2.
Sobre o factor de afectação, basta que o Leitor perceba que ele tem sempre o mesmo valor, esteja o imóvel na Quinta da Marinha, na Foz do Porto ou em Sernancelhe. E que uma agência de banco ou um consultório de sociedade de advogados vêem o seu valor patrimonial afectado somente por mais 20% do que uma habitação nos subúrbios ou na aldeia. Este factor visa corrigir as distorções resultantes do valor base. Mas a teoria é isso mesmo: teoria.
Se comprou a sua casa num loteamento moderno, saiba que já pagou ao construtor/urbanizador a rua em que o Leitor mora, bem como a rede de águas, esgotos, iluminação, escola e jardim – acrescidas de todas as alcavalas legais. O IMI vai cobrar-lhe anualmente mais um contributo através do factor de localização, no cálculo do VPT, para "ressarcir" a Câmara da cedência gratuita que o cidadão fez de todas essas infra-estruturas à Câmara. O preço que pagou pela sua casa já inclui essa oferta.
Por isso, em Portugal, compramos uma casa e logo pagamos duas: a que fica para nós e outra que o construtor entregou ao Estado sob a forma de impostos, "cedências", taxas e alcavalas. Nós pagamos também mais uma ou duas casas, pelos juros ao banco. E pagamos mais uma ou duas casas à Câmara, com IMI, IMT, taxas de esgotos, etc... E pagamos todas estas alcavalas, mesmo quando somos "pseudoproprietários", pois a casa não é nossa. Perder o emprego pode implicar ficarmos sem ela.
O factor de qualidade e conforto merece artigo à parte.
O factor de vetustez é curioso. Imagine duas casas iguais em tudo, menos na idade. Se a do Leitor tiver 60 anos e a minha tiver 61 anos, o Leitor paga de IMI mais 37,5% do que eu. Equidade no seu esplendor.
Presidente da Direcção da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia
O autor não é Perito da Avaliação Geral
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um edifício obtém-se multiplicando o "valor base" por cinco outros factores. Um depende de quatro tipos de áreas do imóvel. Outro depende da afectação: habitação, loja, escritório, etc.. Outro resulta das características da zona envolvente. O quarto factor depende da qualidade e conforto, medidos por uma dúzia de parâmetros majorativos e meia dúzia de parâmetros minorativos. O factor de vetustez resulta da idade da construção. Ou de haver reabilitação.
O primeiro factor do VPT é o "valor base". Tem o mesmo valor para todos os edifícios, desde a choupana ao palácio, esteja novo ou no fim do ciclo de vida. Localize-se na Avenida da Liberdade ou nas Galinheiras. Seja para habitação, comércio de bairro ou banco, para fábrica ou consultório. Aplica-se o princípio da "igualdade desigual" e não o da "equidade". O valor base é com certeza inferior ao valor real do metro quadrado da construção duma mansão luxuosa. Pode ser muito superior ao da casa do aldeão. O valor base inclui também o valor unitário do terreno de implantação, que o legislador postula valer sempre 25% do custo da construção. Quer isso dizer que o terreno na Quinta do Lago "pesa" tanto como na aldeia do meu avô ou na Pedreira dos Húngaros. Embora o coeficiente de localização tenda a corrigir esta desigualdade, o legislador favorece, à partida, ricos e prejudica pobres. A uns belisca a pele, a outros tira pedaço de lombo. Ou de osso.
O segundo factor integra quatro tipos de áreas: duas relativas ao edificado e duas ao terreno. É especialmente significativo em moradias ou casas isoladas na aldeia ou em condomínios fechados. A teoria da taxonomia de áreas da casa do leitor pode parecer complexa. E é. Mas se a sua varanda tiver sido fechada com marquise, saiba que vai pagar mais imposto por isso. O estacionamento privativo do seu carro pode ser taxado por três critérios diferentes de VPT, que o Perito tem de destrinçar, para cumprir a lei. O legislador, em nome da justiça tributária, impõe que o Perito reduza a área que mediu. Mas só no caso de apartamentos com grande superfície. Reduz 20% para áreas maiores que 220 m2.
Sobre o factor de afectação, basta que o Leitor perceba que ele tem sempre o mesmo valor, esteja o imóvel na Quinta da Marinha, na Foz do Porto ou em Sernancelhe. E que uma agência de banco ou um consultório de sociedade de advogados vêem o seu valor patrimonial afectado somente por mais 20% do que uma habitação nos subúrbios ou na aldeia. Este factor visa corrigir as distorções resultantes do valor base. Mas a teoria é isso mesmo: teoria.
Se comprou a sua casa num loteamento moderno, saiba que já pagou ao construtor/urbanizador a rua em que o Leitor mora, bem como a rede de águas, esgotos, iluminação, escola e jardim – acrescidas de todas as alcavalas legais. O IMI vai cobrar-lhe anualmente mais um contributo através do factor de localização, no cálculo do VPT, para "ressarcir" a Câmara da cedência gratuita que o cidadão fez de todas essas infra-estruturas à Câmara. O preço que pagou pela sua casa já inclui essa oferta.
Por isso, em Portugal, compramos uma casa e logo pagamos duas: a que fica para nós e outra que o construtor entregou ao Estado sob a forma de impostos, "cedências", taxas e alcavalas. Nós pagamos também mais uma ou duas casas, pelos juros ao banco. E pagamos mais uma ou duas casas à Câmara, com IMI, IMT, taxas de esgotos, etc... E pagamos todas estas alcavalas, mesmo quando somos "pseudoproprietários", pois a casa não é nossa. Perder o emprego pode implicar ficarmos sem ela.
O factor de qualidade e conforto merece artigo à parte.
O factor de vetustez é curioso. Imagine duas casas iguais em tudo, menos na idade. Se a do Leitor tiver 60 anos e a minha tiver 61 anos, o Leitor paga de IMI mais 37,5% do que eu. Equidade no seu esplendor.
Presidente da Direcção da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia
O autor não é Perito da Avaliação Geral
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