Os ativos de retalho movimentaram um investimento de 1.200 milhões de euros no ano passado, o dobro face a 2023 e o valor mais elevado desde 2020, captando aproximadamente metade de todo o capital alocado ao imobiliário comercial em Portugal (2.300 milhões), revela um estudo divulgado, esta terça-feira, pela Jones Lang LaSalle (JLL).

Segundo a consultora imobiliária, que acaba de lançar um relatório denominado "O Mercado de Retalho Ibérico - 2025: A Revolução do Retalho em Espanha e Portugal", os centros comerciais e os supermercados foram os ativos mais procurados, protagonizando as principais transações de 2024. 

Só os "shoppings" movimentaram 476 milhões de euros, crescendo 134% face a 2023 (585 milhões), indica a JLL, destacando também o desempenho do comércio de rua que também viu o investimento mais do que duplicar (+104%) face a 2023 para 99 milhões de euros.

Em comunicado, enviado às redações, a JLL aponta que, "numa tendência que é transversal à Ibéria, a forte recuperação do mercado português foi impulsionada pelo bom desempenho da economia, com efeitos positivos sobre a atividade dos retalhistas, o que, associado à correção de preços que o setor sofreu nos últimos anos, gerou um cenário apetecível de risco reduzido e elevada rentabilidade".

"Esta combinação foi especialmente atrativa para os investidores e, ao longo do ano, assistimos a uma crescente aceleração nas transações. O segundo semestre fez disparar a atividade, com um afluxo significativo de capital a surgir no mercado, especialmente direcionado aos centros comerciais e aos supermercados, como comprovam as cinco maiores operações do ano", explica Augusto Lobo, Head of Commercial Capital Markets da JLL Portugal, citado na mesma nota.

Considerando que "a pressão da procura fez-se sentir em Espanha e Portugal", mas que "muita ficou sem resposta em 2024", Augusto Lobo aponta ser, por isso, de prever que "o mercado continue bastante dinâmico este ano, num cenário em que Portugal deverá beneficiar muito das estratégias de expansão de investidores já presentes em Espanha e que pretendem alargar as suas plataformas de investimento na Ibéria".

Boas perspetivas de procura podem bater no desafio da oferta

A JLL indica que à luz do estudo "Portugal é percecionado como uma importante oportunidade para investidores que estão já a operar em Espanha e/ou que querem aumentar a sua exposição ao mercado de retalho na Península Ibérica" e antecipa que "cada vez mais sociedades de investimento imobiliário francesas (SCPIs, na designação francesa) entrem no mercado português, especialmente no segmento de 'retail parks', e que os diversos REITs [empresas cotadas em bolsa que investem num conjunto de ativos imobiliários] já presentes em Espanha aumentem também o investimento em centros comerciais portugueses".

A consultora aponta que a cativar os investidores estão nomeadamente as previsões positivas para a economia portuguesa, mas também os indicadores específicos do setor do retalho que -  salienta - "colocam igualmente o nosso país na linha da frente das oportunidades".

"A perspetiva de ampliação das plataformas de investimento ibérico através de Portugal vai muito além de surgirmos como uma opção previsível de expansão num momento de forte interesse dos investidores. Além das expetativas para a economia e para a procura consumidora e ocupacional, o nosso mercado tem excelentes perspetivas de crescimento de rendas e de valorização dos imóveis. No contexto europeu tem alguns dos indicadores mais promissores", realça Augusto Lobo.

Com efeito, o estudo estima que as rendas "prime" do comércio de rua em Lisboa aumentem 3,2% ao ano, em média, nos próximos cinco anos (2025-2029), em comparação com as projeções de 1,6% para Barcelona e 1,3% para Madrid. Explica a consultora que, na realidade, a capital portuguesa lidera este ranking, à frente não só das cidades espanholas, mas também de Berlim (+3,0%), Paris (+2,8%), Londres (+2,0%) e Milão (+1,1%), se bem que ressalva que a margem de crescimento decorre, sem prejuízo, também do facto de Portugal ter uma base de partida inferior.

Já nos centros comerciais, as expetativas para Portugal são apenas marginalmente superiores às de Espanha, já que neste segmento, os mercados aproximam as rendas, antecipando-se que, nos próximos cinco anos, haja um aumento médio anual de 2,7% das rendas "prime" dos centros comerciais em Portugal, e de 2,6% em Espanha.

"As perspetivas para o crescimento das rendas baseiam-se na procura persistente de espaços de qualidade em localizações prime do comércio de rua, num contexto de baixa
disponibilidade, enquanto nos centros comerciais refletem o bom desempenho das vendas e da afluência, que recuperaram para os patamares pré-pandemia, surgindo associados a níveis de ocupação sólidos", justifica a consultora imobiliária.

Em simultâneo, o comportamento das vendas e procura por parte dos consumidores, que estimulam a ocupação dos retalhistas, tem também expetativas geralmente mais animadoras para Portugal, diz a JLL que calcula que o país deverá registar um crescimento médio anual das vendas online de 7,4% até 2029 (6,7% em Espanha) e de 4,2% nas vendas a retalho até 2027 (+3,4% em Espanha).

Portugal, enfrenta, contudo, um cenário diferente em termos de oferta imobiliária futura, assinala a consultora, apontando que tal pode "pressionar ainda mais a procura de investimento e aumentar a tensão competitiva por parte dos retalhistas". O nível de novas aberturas de centros comerciais é moderado, centrando-se especialmente no formato de retail park, pelo que esta atividade deverá ficar concentrará sobretudo em projetos de ampliação e modernização de espaços já existentes.

Por estas razões, "as expetativas para o mercado de investimento em retalho são muito positivas e especialmente animadoras para Portugal", pelo que "a principal questão é a oferta futura que alimente a procura de investimento", conclui Augusto Lobo.