Há, de facto, zonas do Porto, Lisboa, também Algarve, onde os preços do imobiliário estão a "subir de forma perigosa", mas a verdade é que os investidores sabem que há activos com mais risco, com risco moderado ou mesmo sem risco. Fazem a sua análise e investem e o resultado é "um momento feliz" em que a oferta já não tem mãos a medir para responder à procura.

O Idealista, portal imobiliário, juntou à mesma mesa e à porta fechada um conjunto de nomes do sector e pô-los à conversa sobre o estado actual e o futuro do imobiliário, numa altura em que a Comissão Europeia começa a lançar alguns alertas ao aumento dos preços praticados. Recentemente, aliás, o próprio Idealista divulgou dados segundo os quais os preços pedidos por quem põe casas à venda cresceram 28% no último trimestre.

Preocupante? Fernando Oliveira Silva, do IMPIC; Luis Lima, da APEMIP; Eric Van Leuven, da Cushman & Wakefield; Ricardo Sousa, da Century21; Pedro Pereira, da UCI; e César Oteiza, do Idealista, ensaiaram algumas respostas durante uma hora e meia de conversa informal que partiu da pergunta "Quo Vadis, imobiliário?"

E uma ideia relativamente consensual foi a de que falta oferta ajustada à procura. Olhando para o caso concreto de Lisboa, a procura concentra-se sobretudo em imóveis até aos 200 mil euros que, contudo, começam a ser escassos. Há muitos investidores interessados em comprar para colocar no alojamento local, ou seja, no arrendamento a turistas, e há um mercado internacional de olhos postos em Lisboa. Resultado, os 200 mil euros acabam por ser muito mais e quem acaba por ser penalizado são as famílias tradicionais, que não conseguem chegar aos valores pedidos.

Por outro lado, embora comece a abrir os cordões à bolsa, a banca está hoje muito mais restritiva na concessão de crédito, o que também não ajuda a resolver o problema das famílias. A estas resta, frequentemente, optar pelo arrendamento, mas também aqui as dificuldades são muitas: há procura, mas a oferta escasseia e os valores das rendas são altos e muitas vezes impraticáveis pelas tais famílias tradicionais, que se vêem impedidas de viver no centro.

"O negócio está bem e recomenda-se"

Outra ideia que saiu do encontro, foi a de que, apesar das restrições dos bancos, há de facto dinheiro para investir. No segmento dos escritórios, por exemplo, a procura é essencialmente estrangeira e, tal como nas habitações, há uma procura grande de escritórios e uma grande falta deles no mercado.

Começa a haver falta de espaço para as grandes empresas se instalarem, afirmam os especialistas, segundo os quais, ainda que os preços não tenham para já registado subidas muito grandes – como acontece na habitação – começam já a verificar-se quebras por exemplo ao nível dos incentivos dados pelos proprietários para atrair novos inquilinos.

Por outro lado, neste segmento é notório que começam a surgir novos fenómenos. Se, por um lado, passou claramente o tempo dos grandes centros comerciais, por outro, a procura concentra-se agora em, para além dos escritórios, áreas como residências de estudantes ou parques de estacionamento.  

Se é certo que também nesta área "o negócio está bem e recomenda-se", também é verdade que os negócios se fazem de forma mais lenta, até por prudência dos investidores.

Demasiadas licenças para vender?

Um outro tema debatido no encontro foi o do número de licenças emitidas para mediadoras imobiliárias. Hoje em dia é relativamente fácil abrir uma mediadora, já que, na sequência do memorando assinado com a troika se efectuou uma simplificação da lei da mediação imobiliária – passou a haver as chamadas licenças na hora, em que tudo é efectuado on-line, através da Internet.

Segundo dados divulgados no encontro, em 2009 existiam no país 4.000 licenças válidas. Em 2012, no auge da crise, o número caiu para 2.700, mas actualmente são já 4.900 e, a manter-se o crescimento verificado nos últimos meses, em breve serão cinco mil.

E há aqui a somar um outro fenómeno: há cada vez mais empresas grandes, com dezenas de vendedores numa loja, que depois fazem franchising e nas quais quem efectivamente faz a mediação já não é o dono, e mediador, mas sim os muitos consultores que com ele trabalham.

Uma nova face, afinal, de um mercado em franco crescimento e que, na verdade, ninguém antecipa realmente onde vai parar.