Os investidores estrangeiros deverão continuar a ser o principal motor de dinamização do mercado imobiliário português. Mas, à medida que os preços começam a subir, os investidores oportunísticos deverão desinvestir, abrindo espaço para grandes investidores, adianta Jorge Marrão. De acordo com o partner da Deloitte, que realizou um estudo junto de agentes do mercado, ainda há potencial para o mercado subir, mas alerta para que não se cometam os erros do passado. Este é um investimento para quem não depende da dívida bancária.

O imobiliário português regista uma forte recuperação. Que investidores estão a dinamizar o mercado?
Um país que está a sair de uma crise económica como a nossa e que teve uma crise soberana seriíssima é sempre um país apetecível para investimentos oportunísticos. Agora, as perspectivas dos agentes de mercado é que esses investimentos oportunísticos vão cair. Vamos passar a ter outro tipo de investidores. Vamos ter uma ligeira alteração, que é boa para os agentes económicos. Os preços começam todos gradualmente a subir.

Os investidores vão ter de ser mais selectivos?
Muito mais selectivos. Formámos o património imobiliário todo na pré-crise. Se olharmos para os contratos de compra e venda, em 2008 faziam-se 241 mil contratos, em 2014 – ano com a última informação do INE – estavam a fazer-se 148 mil. Mas, apesar de o número de contratos ter vindo a cair, o valor médio por contrato tem vindo a subir, devido à valorização que está a acontecer do próprio património. Os preços ainda não estão em níveis pré-crise, mas já estamos a aproximar desses valores.

Há regiões onde os preços começam a atingir valores demasiado elevados?
Para termos a noção de que ainda não estamos numa zona de preços no limite, os investidores que fazem o investimento no imobiliário têm sempre como alternativa a dívida com menos risco, que é a dívida do Estado. Temos para Portugal a 10 anos uma taxa de juro na ordem de 4%, a Europa tem 0,3%. As nossas taxas podem vir a cair e se as taxas caírem o imobiliário ainda vai continuar a subir.

É natural que se se conseguir passar a ideia de que o risco do país está a diminuir, o imobiliário continue a crescer. E os investidores de peso, com muito capital para investir, são os que conseguem suportar preços mais elevados. Os oportunísticos já fizeram negócios logo a seguir à crise. São os chamados fundos-abutre que são necessários porque aparecem no momento que ninguém acredita nos países. Vêm especular com esses preços.

O importante é que o processo se inverta. Agora comecem a aparecer investidores institucionais. Segundo o estudo, os fundos, os fundos de pensões e os fundos soberanos aparecem como os investidores que vão comprar a quem vai desinvestir. Os oportunísticos lentamente vão saindo e vão entrando os investidores mais normais e que têm muito mais capital para investir.

Estamos a falar de que investidores?
Para ter uma ideia, o dinheiro que está disponível para investir. A estimativa, no final de 2016, para investir na Europa pelos americanos era de 237 mil milhões. Nós vamos ter de ficar com alguma quota. Se tivermos quota natural, o nosso PIB na Europa representaria 2/3%, pelo menos essa percentagem teria de vir. Por outro lado, os fundos soberanos também estão a fazer uma reorientação dos investimentos. Estão cada vez mais a investir em imobiliário.

O sector imobiliário pode ser uma fonte de rendimento alternativa interessante, face às baixas taxas de juro?
Hoje estamos a ter atracção de capital estrangeiro para património imobiliário, mas temos de nos lembrar que, em média, a decisão de investimento imobiliário pode durar sete, oito anos. Entre eu começar a pensar num projecto, se calhar só daqui a oito anos é que ele está no mercado. Nós temos uma oferta disponível que foi feita pré-crise, foi-se renovando, mas mesmo assim essa renovação foi muito lenta. O que as pessoas fizeram foi que encontraram uma nova forma de rendimento e essa nova forma de rendimento está muito ligada ao turismo. Aplicaram esse capital disponível para fazer arrendamentos turísticos.

Mas o imobiliário em geral é para gente rica, não é para gente endividada. É um negócio em que é melhor ter muito capital à partida e pouca dívida, porque é muito sensível às oscilações das taxas de juro. Enquanto quem tem capital já investiu, por isso aguarda com o tempo. E aí é uma boa aplicação alternativa para poupança de longo prazo. O que aconselho é que não se cometam os erros do pré-crise, que é julgar que se pode fazer imobiliário com endividamento bancário a níveis que se revelaram insustentáveis. Isso não faz sentido.

Por isso é natural que apareçam os investidores estrangeiros a comprar imobiliário português. O problema que vamos ter a seguir é que se o rendimento dos portugueses não aumentar vai ser difícil para os portugueses comprar casa, porque o património imobiliário se vai valorizando muito.

Como se pode gerir isto?
É das coisas mais complexas, que é haver uma regulação que permita que os preços se mantenham relativamente estáveis e ajustados ao país. Para ter uma ideia, o fundo imobiliário norueguês que investe no mundo inteiro, está proibido de investir em imobiliário na Noruega. Porque se o fizer, o que está a fazer em termos práticos, com o mesmo património imobiliário, está a aumentar os preços, o que torna os preços relativos para os noruegueses muito mais caros. Esse é o problema, esta regulação tem de ser feita com muito cuidado.

Mas se de repente a cidade de Lisboa e do Porto tiverem um grande boom turístico, em que ele é assente na hotelaria, mas que também é em alojamento local, o que estamos a fazer é criar um preço adicional para quem vive naquelas zonas. Se o nosso rendimento como portugueses não aumentar, é óbvio que vamos ter de nos afastar daquelas zonas. Só podem ser proprietários os estrangeiros.