Como regra geral, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional. Contudo existem realidades que, não se configurando como aquisição direta do imóvel propriamente dito ficam abrangidas pelas regras de incidência deste imposto, por exemplo a aquisição de quotas ou de partes sociais de sociedades que possuam bens imóveis. Trata-se de uma espécie de norma antiabuso, que pretende evitar que através da aquisição de partes sociais em sociedades que possuam prédios no seu ativo, possa adquirir-se, de forma indireta, o domínio dos respetivos prédios, sem a respetiva tributação em sede de IMT.

 

Esta disposição legal foi objeto de alterações com o OE2021, por um lado estendendo a sua aplicação a sociedades anónimas (antes apenas estavam abrangidas as sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas), por outro lado reduzindo a sua amplitude apenas às situações em que os imóveis representem mais de 50% do ativo da sociedade e com uma determinada utilização na esfera da sociedade (até aqui a simples existência de um imóvel no ativo da sociedade era motivo para liquidação de IMT).

 

Diminuição da base de incidência

 

Com a nova redação, integra-se no conceito de transmissão de bens imóveis, logo sujeita a IMT, a aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples, por quotas ou anónimas, exceto as sociedades com ações admitidas á negociação em mercado regulamentado, quando cumulativamente:

 

i) o valor do ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50% por bens imóveis situados em território nacional, atendendo ao valor de balanço ou, se superior, ao valor patrimonial tributário;

 

ii) tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis;

 

iii) por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto, devendo em qualquer dos casos as partes sociais ou quotas próprias detidas pela sociedade ser proporcionalmente imputadas aos sócios na proporção da respetiva participação no capital social.

 

Se por um lado, há um aumento das entidades abrangidas, porque passam a estar também sujeitas as sociedades anónimas, por outro lado há uma diminuição da base de incidência, porque neste momento, não é a simples detenção de um imóvel que nos remete para a tributação em sede de IMT. Agora será necessário que esses imóveis representem direta ou indiretamente mais de 50% do ativo da sociedade e que os mesmos não se encontrem afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis.

 

Existem aspetos que necessitam de melhor clarificação, por exemplo, a verificação de que os imóveis representam mais de 50% do ativo deve ser aferida a que data? No momento da venda (o que trará procedimentos específicos para o efeito)? Ou à data do último balanço aprovado?

 

Por outro lado, o facto de o valor desses imóveis ser aferido por detenção direta ou indireta pode traduzir-se numa complicada análise das várias entidades envolvidas indiretamente, informações nem sempre disponíveis de forma célere.