Foi há praticamente um ano, a 3 de novembro de 2020, que encerrado o prazo para a apresentação de propostas para a aquisição do The Keys, projeto imobiliário da falida The Birchview e onde a CGD tinha créditos da ordem dos 307 milhões de euros, o administrador de insolvência registou e adjudicou a operação à única rececionada - a da SRESPX, uma sociedade detida pela brasileira SPX Capital, que ofereceu 10 euros acima do preço mínimo de 95,41 milhões de euros.

Neste processo, o comprador tinha o direito de opção de compra de créditos  hipotecários garantidos que davam acesso a dois outros terrenos, com um total de 77 mil metros quadrados, para promoção imobiliária, também no perímetro da Quinta do Lago, por um valor que estava então fixado em 54,5 milhões de euros.

Ora, numa operação também assessorada pela JLL, esta consultora imobiliária acaba de comunicar que, "depois de se ter tornado proprietária do prestigiado complexo turístico-residencial The Keys, a SPX – International Asset Management, fechou negócio com a Caixa Geral de Depósitos para reforçar a sua presença na exclusiva Quinta do Lago".

 
"Em causa estão créditos hipotecários garantidos por dois terrenos para promoção imobiliária que ocupam uma área total de 7,6 hectares dentro daquele resort algarvio", confirma a JLL, sem revelar o valor por que a SPX adquiriu estes ativos à CGD.

Destinados a uso turístico-residencial, os terrenos dados em garantia dos créditos hipotecários adquiridos "somam um potencial construtivo de 45.600 metros quadrados aos 45 mil já detidos pela SPX neste complexo em Almancil, com a possibilidade de criar 850 novas camas para juntar às outras 72 unidades residenciais que promove no The Keys", revela a mesma empresa.

Ainda segundo a JLL, "o lote designado AL1 fica localizado na zona norte da Quinta do Lago, exibindo um potencial construtivo de 28.200 metros quadrados acima do solo e a criação de até 500 camas, enquanto o lote ET3, junto ao complexo multidesportivo ‘The Campus’, totaliza um potencial construtivo de 17.400 metros quadrados e mais 350 camas".

"Este negócio vem colocar em evidência o continuado interesse dos investidores pelo mercado português de ‘resorts’, onde ao longo dos últimos doze meses foram já investidas várias centenas de milhões de euros na aquisição de ativos para promoção", sinaliza Gonçalo Santos, head of capital markets da JLL

"Entrando no mercado português com um investimento inicial de mais de 95 milhões de euros na compra do The Keys, com estas novas aquisições a SPX torna-se definitivamente um nome incontornável nesta indústria em Portugal e, em particular, na Quinta do Lago que, como atesta esta operação, há quase cinco décadas que se mantém no topo da lista dos investidores no Algarve", enfatiza o mesmo responsável.

Esta operação da SPX foi também novamente apoiada na área jurídica pela Morais Leitão.

"Buraco" aberto no tempo de Santos Ferreira e Vara

O negócio com a Birchview começou torto para a CGD logo em 2007, quando a CGD era liderada por Carlos Santos Ferreira e com Armando Vara como administrador. Desde logo porque a Direção-Geral de Risco (DGR) do banco emitiu um parecer no pressuposto de que o banco iria financiar apenas 50% do projeto, o que não viria a acontecer, pois acabou por assumir 100%.

Uma mudança de planos que não passou pela DGR não tendo sido apresentada qualquer justificação para a falta deste parecer, segundo concluiu uma auditoria da EY. Em causa estava a construção de um megaempreendimento turístico imobiliário no Algarve, perto da Quinta do Lago, nuns terrenos com mais de oito hectares. Promotor: um grupo relativamente desconhecido, administrado por Mark William Lenherr e Carlos Olavo Mesquita da Silva.

O projeto inicial, a ser desenvolvido por três empresas do grupo promotor, viria a sofrer várias reformulações, tendo apenas avançado um deles, a executar pela Birchview. Mas nunca foi apresentado um estudo de viabilidade sobre o projeto a ser financiado pelo banco estatal.

Financeiramente exaurida, a empresa aderiu ao Processo Especial de Revitalização (PER), em outubro de 2016, mas a CGD decidiu deixar cair a Birchview na insolvência, que viria a ser judicialmente decretada, mas posteriormente revogada, em outubro de 2018. Ultrapassados os recursos, o processo de insolvência da Birchview prosseguiu os seus trâmites, com os créditos reconhecidos da CGD a chegarem aos 307 milhões de euros, de um total de 316,6 milhões de euros.

A empresa insolvente seguiu para liquidação, tendo o projeto The Keys sido colocado à venda, em plena pandemia, em agosto do ano passado, por 110 milhões de euros. Sem firmar comprador, foi novamente à praça, três meses depois, por 95,41 milhões de euros.

O negócio acabou por ser fechado com a SRESPX, da gestora de ativos brasileira SPX Capital, que ofereceu 10 euros acima do preço mínimo fixado.

A SPX, sigla que significa simplesmente Schneider, Pandolfi e Xavier, apelidos dos seus fundadores, é hoje uma das maiores gestoras de fundos independente do Brasil, com escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro, Londres e Nova Iorque, tendo sob gestão ativos no valor de 40 mil milhões de reais (6,2 mil milhões de euros).

Rogério Estevinha Xavier, maior acionista da SPX, é considerado um guru do mercado financeiro brasileiro. Música preferida: "Fix You", dos Coldplay.