As Finanças têm vindo a apertar a malha aos arrendamentos feitos no mercado paralelo, ou seja, sem serem declarados para efeitos de pagamento de impostos sobre os rendimentos prediais obtidos. Saiba o que tem a fazer para evitar cair num problema com o Fisco.

Comunicação do contrato nas Finanças

Sempre que celebra um contrato, o senhorio tem comunicá-lo ao Fisco até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. Há uma declaração específica para isso, a Modelo 2, e a regra é que tudo se processe pela internet, através do Portal das Finanças. Nessa declaração identifica-se o inquilino, alguns dados do contrato  e o valor da renda. São os chamados elementos mínimos, que incluem o tipo de contrato (arrendamento, sub-arrendamento, promessa de arrendamento); a finalidade (habitação permanente ou não permanente e não habitacional); e a data de início e a do fim do contrato, se estabele­cida. Em relação ao inquilino é preciso pôr o respectivo número de contribuinte, pois os valores dos recibos são depois inscritos nas declarações pré-preenchidas de IRS.

Se houver mais do que um proprietário, basta que um deles cumpra a obrigação de comunicar o contrato. E há uma excepção para os senhorios que no ano anterior tenham 65 anos ou mais, que podem entregar esta declaração inicial pela internet. O mesmo acontece a quem no ano anterior não tenha ultrapassado os 857,80 euros em rendas ou que no ano corrente não preveja ir além desse valor.

Pagamento do imposto do selo que seja devido

É o passo seguinte à comunicação do contrato. Com a Modelo 2, é liquidado pela Autoridade Tributária o imposto do selo relativo àquele contrato, que corresponde a 10% sobre o valor de um mês de renda. Imediatamente a seguir, o Fisco emite um documento único de cobrança com uma referência Multibanco com o qual o proprietário deverá proceder ao pagamento do respectivo valor. Se o imóvel pertencer a uma herança indivisa, a responsabilidade pelo selo é do cabeça de casal. Já se o imóvel for parte comum de um edifí­cio em propriedade horizontal, então deverá ser o administrador do condomí­nio a proceder ao necessário registo e pagamento do selo. Finalmente, se um prédio tiver mais do que um proprietário, o res­ponsável por pagar o selo será aquele que tiver procedido ao registo do contrato.

Emissão de recibos electrónicos de renda

A partir do momento em que o contrato está declarado, é preciso emitir os recibos de renda que desde 2015 passara, também a ter formato electrónico. Atenção que as importâncias recebidas no momento da assinatura do contrato, como por exemplo os meses de renda adiantada, as cauções ou o adian­tamento ou reembolso de despesas também dão lugar a recibo. Os recibos electrónicos são emitidos através do Portal das Finanças e da página pessoal do senhorio. É enviado para o Fisco por via electrónica e o proprietário pode imprimir uma cópia para entregar em papel ao inquilino. Em todo o caso, a informação deverá aparecer depois na página pessoal dos inquilinos, que poderão controlar a emissão dos recibos.

Havendo vários proprietários, basta que um deles emita o recibo. E havendo vários inquilinos, também baste que o recibo seja emitido em nome de um deles, embora seja possível emitir um recibo para cada um, se assim o preferirem. Isto porque quando o contrato foi comunicado foi dada toda a informação sobre quem são os proprietários e quem são os inquilinos e por isso o próprio Fisco imputa depois os valores respectivos a cada um.

Possibilidade de anulação de recibos

O proprietário só é obrigado a emitir os recibos quando recebe efectivamente. Por outras palavras, nos meses em que o inquilino não pagou, não há lugar a recibo elec­trónico de renda, uma vez que este é, tecnicamente, um documento de quitação, que só é obrigatório contra a entrega dos valores da renda. Pode haver uma situação em que o proprietário passa o recibo conven­cido que o inquilino lhe pagou, mas descobre, entretanto, que tal não aconteceu. Nesse caso é possível anular esse recibo, podendo isso ser feito até ao fim do prazo de entrega da declaração de IRS correspondente ao ano a que diz respeito aquela renda. O proprietário deverá so­licitar a anulação do recibo através do Portal das Finanças e o Fisco vai depois comunicar a anulação ao inquilino em nome de quem o recibo foi emitido.

Possibilidade de ser um terceiro a emitir os recibos

O Portal das Finanças admite que os recibos electrónicos de renda sejam emitidos por uma terceira pessoa que não o próprio proprietário. Este terá apenas de, na sua página pessoal, onde declarou o contrato, preencher o campo que prevê o "NIF do terceiro autorizado". Desta forma informa o Fisco sobre quem é que vai passar a emitir os recibos. Atenção, no entanto, que, se por acaso se verificar alguma falha ou um recibo não for emitido, a responsabilidade será sempre do próprio proprietário, que terá de responder por ela.

Entrega da declaração anual de rendas

Quem não está obrigado a entregar pela internet a comunicação inicial do contrato às Finanças, também não está depois obrigado a emitir os recibos electrónicos de renda - pessoas com 65 anos ou mais ou com rendas que não ultrapassem os 857,8 euros. Nesse caso, têm de entregar todos os anos uma declaração anual das quantias recebidas dos seus inquilinos. É uma declaração de modelo oficial, o Modelo 44, e deve ser entregue obrigatoriamente até ao final do mês de Janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior. Nessa declaração são  identificados proprietários e inquilinos e indicadas todas as quantias recebidas ao longo do ano, como rendas, cauções ou reembolsos de despesas.

Fazer a participação de rendas

Mais que uma obrigação, esta é uma prerrogativa que o Fisco dá a quem tem rendas tão baixas que arrisque pagar mais IMI do que recebe em rendas. A participação é anual, de 1 de Novembro a 15 de Dezembro e, com ela, o IMI no ano seguinte será calculado de acordo com o valor das renda e não com o valor patrimonial tributário do imóvel.