Já conhece a ladainha de há alguns anos a esta parte: os depósitos a prazo não rendem e as ações e os fundos de investimento ainda tentam recuperar a confiança dos investidores, passados os anos da crise. O que sobra então para quem tem cinco ou dez mil euros parados, à espera de ação?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) abertos podem ser uma solução para quem procura ganhos mais robustos e, não tendo medo do risco, ainda não encara a instabilidade do mercado de ações de peito aberto. Há fundos que investem em imóveis residenciais ou comerciais para depois os arrendarem. É simples. Outros dão o salto para o risco, investindo em bens imóveis de empresas que estejam em processos de reestruturação financeira, resultantes de negociação de crédito, ou adquiridos pela banca em reembolso de crédito próprio.




Alguns estão abertos a investidores particulares. A PROTESTE INVESTE, na sua edição de Novembro de 2017, simulou um cenário para o retorno estimado para os próximos cinco anos com um investimento de 10 mil euros. Teve em conta as rentabilidades passadas no mesmo período, os encargos de subscrição e resgate e a retenção na fonte de 28% sobre os ganhos. Venha daí, mas não se encha de entusiasmo. Se já tem os fundos que apresentamos, siga as nossas recomendações. Se não os comprou, não o faça nos tempos que correm.

Em recuperação

A performance dos FII tem melhorado, ao sabor da economia, quando se compara o período entre o final de setembro deste ano com o mesmo período em 2016. Podemos medir a importância dos FII pelo seu valor líquido global. Atualmente, eles valem metade da poupança dos portugueses, 4% do PIB.

Mas, em alguns casos, os fundos continuam em terreno negativo. A exceção desta tendência de melhoria foi o fundo Imopoupança, que apresentava uma rentabilidade anual de 2,8% face à obtida em setembro de 2016, de 3,4%. Mesmo os fundos que em setembro do ano passado apresentavam rentabilidades negativas para o período de um ano tiveram uma boa recuperação. Alguns passaram para terreno positivo, como é o caso do Imonegócios, do Valor Prime (antigo Finipredial), da NB Logística e do Fundimo.




O quadro que apresentamos ao lado mostra o desempenho destes FII e as nossas recomendações. Foi organizado com base no conselho e na melhor rentabilidade obtida nos últimos cinco anos.

Para apurar a rentabilidade líquida ao fim de cinco anos, considerámos os dois fundos com a melhor rentabilidade positiva nos últimos cinco anos e que não cobram comissões de resgate (ver quadro ao lado). Este exercício permitiu-nos concluir que, no final do prazo, só entre encargos de subscrição e impostos, o investidor perde cerca de 1% de rentabilidade do retorno potencial (aproximadamente 450 euros). A comissão de subscrição em alguns casos, como no do Imopoupança, é bastante penalizadora.

Manual de instruções

Como avaliar então um bom FII nestes tempos de incerteza? Primeiro, fatalmente, está a rentabilidade. Depois, é necessário ir aos detalhes. De um modo geral, todos os fundos melhoraram os seus níveis de liquidez (uma subida média de 389%) e reduziram o seu volume de empréstimos em 54%. Os fundos que mais cresceram em carteira foram dois dos que já recomendávamos para manter, o Imopoupança e o CA Património Crescente.

O primeiro cresceu, sobretudo, através do aumento da carteira de imóveis arrendados ao Estado (+ 15 frações), o que pode ser positivo se o Estado cumprir os contratos. O segundo cresceu por ter incorporado no seu ativo um empreendimento como o Sintra Business Park, o que teve implicações no número de imóveis não arrendados. Isto poderá afetar a rentabilidade futura, o que já se fez sentir no segundo trimestre deste ano. O Fundimo também se destacou pela positiva no último ano com a pole position da rentabilidade (+4,3%). Reduziu o seu nível de empréstimos (menos 11%), melhorou o seu nível de liquidez (em 1475%), e a sua taxa de ocupação, com menos imóveis por arrendar. Apesar de o desempenho dos últimos anos não ser brilhante, acreditamos que, com os resultados atuais e tendo em conta os sinais dados pela gestão do fundo, estão reunidas as condições para a mudança de conselho de vender para manter.




Quanto ao Fundo VIP, tendo em conta a sua rentabilidade passada, à baixa volatilidade associada e à melhoria significativa do volume de empréstimos (-75%) face ao período homólogo, decidimos também alterar o conselho de vender para manter.

Outro fundo, o Imofomento, tem rentabilidade positiva e consistente, mas não se destaca em comparação com outros da mesma categoria nem face à remuneração de alguns depósitos a prazo.

Perante os dados, é fazer as contas. Pode recorrer à ajuda do comparador de fundos imobiliários, no site da PROTESTE INVESTE. 


Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.