O ano de 2021 entra para a história como "o melhor ano de sempre" para o mercado residencial português, com 190 mil habitações vendidas, das quais pouco mais de 10% a estrangeiros, revelam dados apresentados, esta terça-feira, pela consultora imobiliária JLL.

As 190 mil habitações transacionadas em 2021 (contra 171.800 em 2020 e 181.468 em 2019) redundaram num volume de vendas estimado na ordem dos 30 mil milhões de euros, um número recorde que representa um aumento de 18% face a 2019 e de 12% comparativamente a 2020.

O mercado doméstico representou 89%, reflexo de que "nunca se venderam tantas casas a portugueses", enquanto os restantes 11% foram fruto da procura internacional, a qual "não perdeu força" e tem-se mostrado "diversificada" em termos de nacionalidades". 

"Os números são muito positivos", apontou Joana Fonseca, que lidera a área de consultoria e 'research' da JLL, dando conta de uma espécie de contágio das mudanças impostas pela pandemia ao mercado habitacional: "Há mudanças permanentes na forma como vivemos e que são importantes na procura de casa. Se, fruto do trabalho híbrido, estou mais tempo em casa, se calhar a minha casa vai ter de ter requisitos diferentes do que tinha anteriormente, como mais espaço de escritório".

A JLL sinalizou ainda a "percentagem enorme de capital próprio", que se extrai da relação entre o montante investido em habitação e o crédito à habitação, que atingiu "o maior valor dos últimos cinco anos". "Há entre 40 a 45% do crédito à habitação efetivamente alocado", pelo que "não estamos com nenhum risco de default como aconteceu em 2008 e em 2019".

Já os preços aumentaram como consequência do "muito significativo" desequilíbrio entre a oferta e a procura, com os Censos de 2021 a mostrarem um crescimento "completamente residual", abaixo de 2%, do parque habitacional nos últimos anos.

A título de exemplo, o preço médio de venda em Lisboa atingiu 3.900 euros por metro quadrado (+2% em termos anuais), mas pode "ultrapassar facilmente os 9.000 euros para uma habitação nova da gama média/alta", enquanto o do Porto alcançou 2.580 euros por metro quadrado (+16,5%), podendo saltar para os 5.000 euros nas mesmas circunstâncias.

Olhando para 2022, a JLL antecipa que no mercado residencial os vistos gold criem "novas oportunidades" em zona de baixa densidade populacional como a Comporta, perspetiva a "emergência de novas zonas residenciais" e a busca por habitações em localizações "ainda mais periféricas", mas com áreas maiores que permitam uma maior qualidade de vida por quem trabalha num regime em que vai duas ou três vezes ao escritório.

A consultora imobiliária prevê também uma "reformulação" da habitação como casa, já que "passou a ser espaço de trabalho, de vida, de lazer". "Todos os projetos que têm sido lançados têm tido esta maior preocupação e a de trazer mais espaços exteriores, com áreas de varanda, para dentro das habitações", observou Joana Fonseca, para quem há ainda "a necessidade efetiva dos conceitos de habitação para responder às várias franjas da população que procura casa e também a diversas bolsas".

Indústria e logística com recordes

2021 também foi um ano "recorde" na absorção de instalações logísticas, com um volume estimado em 700 mil metros quadrados, ou seja, mais 200% face ao ano anterior. Um "desempenho extraordinário" explicado por "muitos novos projetos" e operadores para responder à procura e pela pressão adicional que o comércio eletrónico, alavancado pela pandemia, veio exercer sobre este tipo de espaços, embora a oferta seja considerada ainda  "escassa e obsoleta".

Ainda assim, e com esse volume limitado por uma oferta "escassa e obsoleta", a expetativa é a de que, este ano, o segmento industrial e de logística tenha uma "pujança ainda maior" do que em 2021, com a consultora a prever, por exemplo, a exigência de espaços imposta pela evolução tecnológica na distribuição, o surgimento de novos centros logísticos, mas também a constante pressão ascendente das rendas e aumento da concorrência dos terrenos.

Para a hotelaria também se antevê uma "recuperação dinâmica", em particular fora de Lisboa e do Porto. Em 2021, o volume de investimento em hotéis atingiu 296 milhões de euros, do qual 60% concentrado no Algarve, graças sobretudo à entrada da Azora, operador que adquiriu três unidadades hoteleiras, adiantou a líder da área de consultoria e 'research' da JLL.

Apesar de praticamente todos os indicadores estarem com quebras na ordem dos 50% face a 2019 (dos hóspedes, às dormidas até às receitas totais) e da alteração no perfil dos hóspedes (os nacionais representavam 60% em 2021 contra 40% em 2019), a JLL espera em 2022 um "apetite crescente" por parte de investidores institucionais (portugueses e estrangeiros) e  "'yields' resilientes devido à forte procura e e escassez de oferta".

Já no retalho, depois do impacto em 2021, a JLL destaca um par de aspetos positivos para 2022: um estudo que aponta para um crescimento das vendas globais na ordem dos 9% entre 2021 e 2023, assim como "uma procura em recuperação para a ocupação de espaços de lojas".

A JLL antecipa, aliás, "uma recuperação dos centros comerciais 'prime'", fruto também de uma procura "mais seletiva" face a 2019, bem como um "potencial aumento das rendas em setores com desempenho muito positivo", como o foi o caso do ramo alimentar, com a abertura de uma série de supermercados em todo o país e planos de expansão, depois de se terem mantido "estáveis e resilientes". "Os centros comerciais serão novamente um ativo a ser olhado pelos investidores", disse Joana Fonseca, destacando não só o aproximar dos valores face a 2019, mas uma maior taxa de conversão por parte dos clientes.

2021 foi também um "ano de viragem" para a promoção imobiliária, marcado por "mudanças positivas no quadro fiscal", com a redução do IVA para 6% para programas de arrendamento acessível a 25 anos, apesar do aumento dos custos de construção com "impacto nos planos de negócio e nos preços para o consumidor final". 

Em termos globais, o investimento em imobiliário comercial em Portugal caiu 28% em 2021 para 2,02 mil milhões de euros, com 80% a vir de fora. Um patamar que a JLL prevê que seja superado este ano.

Do capital total, 40% foi alocado para escritórios, 35% para alternativos (em que se incluem, por exemplo, as residências séniores ou de estudantes) e 15% aplicado em hotéis.