O pacote Mais Habitação veio abrir a possibilidade de os proprietários poderem alienar terrenos ou outros imóveis não destinados à habitação própria e permanente e beneficiarem, ainda assim, de isenção de IRS nas mais-valias obtidas desde que os ganhos sejam usados para amortizar créditos à habitação do próprio ou dos seus descendentes. Caso isso aconteça, "a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025", para vendas ocorridas até três meses antes. 

O esclarecimento consta de um ofício circulado divulgado esta segunda-feira no qual a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) explica qual o seu entendimento em relação à nova lei e dá indicação aos serviços sobre a aplicação da mesma. 

Em causa está o novo regime de exclusão de tributação de mais-valias obtidas com a alienação de imóveis, um regime que é temporário e que permite que se verifique a isenção de mais-valias também quando o imóvel vendido não seja habitação própria e permenente. A exigência é que os ganhos obtidos com a venda sejam aplicados na amortização de um empréstimo que, esse sim, tenha sido contraído para habitação própria e permanente, seja do próprio, seja do seu agregado familiar. 

A regra, recorde-se, aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, sendo que "uma das condições para que ocorra a exclusão de tributação é a amortização ser ‘concretizada num prazo de três meses contados da data de realização’", lembra a AT. 

Na prática, para as vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 - data de entrada em vigor do Mais Habitação - a aplicação do valor de realização "pode ter ocorrido nesse intervalo de tempo, ou pode ocorrer até três meses após a referida data de entrada em vigor da lei", lê-se no documento. 

Se esse prazo não foi respeitado, então já não será possível beneficiar do regime. Já para as vendas até ao final de 2024, continua a aplicar-se a regra dos três meses que, no limite, para vendas em dezembro, vai até março de 2025. 

O fisco esclarece ainda que os ganhos de mais-valias que podem beneficiar de isenção "podem advir da venda de um ou mais terrenos para construção e de um ou mais imóveis habitacionais, assim como da transmissão de parte ou da totalidade desses imóveis, e, cumulativamente, de ambos os tipos de imóveis previstos na norma (terrenos para construção e imóveis habitacionais)".

Por outro lado, apesar de o Mais Habitação se referir especificamente a "crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel", o Fisco entende que "é admissível a amortização de qualquer crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente". 

Finalmente, os ganhos da venda podem ser repartidos "na amortização de créditos à habitação destinados à habitação própria e permenente de vários beneficiários elegíveis". Por exemplo, o proprietário pode dividir o valor pelos vários filhos que tenha, se for o caso. 

A pessoa não é obrigada a aplicar tudo, ou seja, se for usada apenas uma parte do ganho, então "a exclusão [de IRS] aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado".