Ao todo são 147 apartamentos todos localizados no centro histórico e em zonas nobres da cidade, como o Príncipe Real, a Avenida da Liberdade, a Baixa, o Castelo ou a Bica. A exploração é feita pela Freedom Serviced Apartments, uma sociedade anónima que aparece no mercado como Lisbon Apartments. Segundo os dados disponíveis no site do Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL) é a empresa com mais apartamentos em exploração em Lisboa. Há outras cinco que também ultrapassam a fasquia das 50 casas: uma com 98, outra com 91, outra ainda com 89 e outras duas que exploram, cada uma, 58 unidades.

Estas empresas têm, em geral, um aspecto em comum: os imóveis que exploram não são seus, mas sim arrendados. Ou seja, quem comprou e investiu no imobiliário para arrendamento a turistas optou por não fazer a exploração a título pessoal, entregando-a a uma empresa mediante um contrato de arrendamento e garantindo, dessa forma, uma renda mensal fixa.

É uma situação diferente da das empresas que se dedicam à gestão do alojamento local, mas não chegam a ter a titularidade dos imóveis. Nestes casos, os proprietários mantêm a titularidade (é o seu nome que aparece no RNAL), mas entregam as casas a uma empresa que recebe uma percentagem das rendas obtidas do arrendamento temporário e que, em troca, fornece todos os serviços necessários, desde a publicitação nas plataformas, à recepção dos hóspedes ou à limpeza do apartamento ou fornecimento de roupas de cama ou banho.

A Lisbon Apartments, de acordo com a informação constante no seu site oficial, foi criada em 2009, com apenas um edifício, "tendo vindo a crescer de uma forma progressiva e sustentada". O seu objectivo é "atingir 20 edifícios completos, num total de mais de 300 apartamentos no centro da Cidade de Lisboa", tanto de grandes investidores institucionais, como de "pequenos investidores que possuem apenas um apartamento". No final de 2016, de acordo com a mesma fonte, o valor dos seus capitais próprios era de 3,1 milhões de euros.

A maioria das empresas deste género, com muitas casas arrendadas que depois colocam no alojamento local como é o caso da Lisbon Apartments, são casos de "service apartments", que não são hotelaria, mas andam lá perto, no sentido em que são prédios inteiros de apartamentos, destinados a estadias curtas e que só não têm os serviços habituais dos hotéis, por exemplo de alimentação.

E porque optam pelo arrendamento? Porque é mais barato do que comprar os imóveis de raiz. Há casos em que a aposta vai para prédios que estão devolutos e cujos proprietários não os conseguem reabilitar porque não têm dinheiro para o fazer. Nesse caso, a empresa faz a reabilitação a suas expensas e depois arrenda o prédio durante 15 ou 20 anos com uma renda simbólica. Durante esse período coloca os apartamentos no alojamento local e assim recupera e multiplica o investimento que fez.

Há também promotores imobiliários que reabilitam os prédios e depois os vendem a investidores estrangeiros logo com uma opção de arrendamento durante um período, garantindo assim o aliciante de uma renda fixa ao investidor nos primeiros anos do seu investimento.

"Nichos de mercado"

Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), explica que as grandes empresas que estão no sector do alojamento local e que optam por esta modalidade do negócio "são poucas" e são, sobretudo, aquelas que decidiram "apostar em nichos do mercado", como o dos "service apartments".

Nos últimos anos, à medida que o alojamento local se tem desenvolvido, "não tem havido concentração", pelo contrário, garante. E "o mito de que as grandes empresas dominam o alojamento local, não passa disso mesmo, de um mito".

Olhando para os números, e de acordo com as estatísticas fornecidas pelo Instituto do Turismo, em Lisboa há 10.317 alojamentos registados, dos quais 4.423 estão em nome de pessoas colectivas. Destes, há cinco empresas com mais de 50 unidades, o que representa 4,6% do total da cidade.

"São uma minoria, o problema é que são muito visíveis", insiste Eduardo Miranda.  "A esmagadora maioria dos alojamento locais são geridos por pessoas singulares, que detêm uma única unidade e os grandes estão a perder quota de mercado". Porquê? "O mercado democratizou-se e o alojamento turístico deixou de ser uma coisa de milhões.

Tal como o Negócios escreveu na sua edição desta quarta-feira, 6 de Dezembro, 85% dos proprietários pessoas singulares que estão no alojamento local têm apenas uma unidade. Fechando o foco em Lisboa são 80% e no Porto atingem os 74%.