Não será ainda desta que os profissionais liberais ou empresários do alojamento local verão resolvido – ou, pelo menos, mitigado – o problema das mais-valias resultantes da afectação de imóveis à sua actividade. Na recta final da votação do Orçamento do Estado (OE) para 2018 no Parlamento, o PS apresentou uma proposta de alteração com um pedido de autorização legislativa para que o Governo alterasse a lei no que toca ao regime das mais-valias, mas a proposta foi chumbada, com a abstenção do CDS-PP e voto contra das demais bancadas.

A questão das mais-valias resultantes da afectação de imóveis à actividade profissional ou empresarial dos proprietários, que já antes se pusera nomeadamente, para a actividade do alojamento local, coloca-se agora com mais acuidade para a generalidade dos profissionais liberais que, de acordo com as novas regras do regime simplificado, sejam obrigados a apresentar facturas para justificar os custos de actividade. Neste caso, se trabalharem em casa ou num imóvel sua propriedade, será aceite como despesa uma amortização do respectivo investimento calculada automaticamente pelo Fisco em função do valor patrimonial tributário (VPT): os profissionais liberais poderão abater 25% de 1,5% do VPT do imóvel afecto à actividade, uma proporção que no alojamento local sobe para 25% de 4% do valor fiscal do imóvel. O problema é que, ao afectarem o imóvel à actividade, caem num regime de mais-valias que pode ser muito gravoso.

Uma verdadeira "armadilha", afirma Luís Leon, fiscalista da Deloitte.  Isto porque, com a afectação do imóvel tem de se calcular, face ao seu valor de mercado, qual a mais- valia criada desde que foi comprado. Essa mais-valia, em sede de categoria G, fica suspensa e, a partir do momento em que o imóvel fica afecto à actividade, começa a contar outra mais-valia, esta  da categoria B. Ora, quando o imóvel deixar de estar afecto à actividade, será preciso fazer contas. A primeira mais-valia, que ficou suspensa, será tributada em 50% na categoria G do IRS e a segunda será considerada praticamente na totalidade como um ganho do exercício da categoria B e aí também tributada. Ou seja, o proprietário será confrontado com duas facturas de imposto, só se livrando da primeira se colocar a casa no mercado do arrendamento.

Proposta do PS só mitigava o problema

O pedido de autorização legislativa apresentado pelo PS previa que as mais-valias apenas seriam tributadas no momento da alienação do bem, e não quando este regressasse à esfera pessoal do seu proprietário, como agora acontece.

Mitigava o problema, mas não o eliminaria. "Resolvia em relação ao momento em que terão de ser pagas as mais-valias, mas deixava o resto em aberto", explica Luís Léon.  António Schwalbach, coordenador da equipa fiscal da Telles, concorda: "quando mais tarde quiser vender, a pessoa iria ter novamente o problema. E, tendo afectado uma parte da sua habitação, continuaria, por exemplo, a não poder beneficiar do regime de reinvestimento de mais-valias", considera.

Este é, aliás, um problema de quem alocar a casa à actividade: se for a sua habitação própria e mais tarde a quiser vender para comprar outra onde também irá morar, não poderá, ainda que reinvestindo o valor, ficar isento do pagamento de mais-valias.

O Ministério das Finanças não comenta o chumbo do Parlamento nem adianta se pretende ou não avançar com uma proposta de lei. Nada impedirá, contudo, o governo de fazer isso. O PSD, por exemplo, afirma que  votou contra porque um pedido de autorização legislativa tem de ser apresentado pelo Executivo e não pelos deputados, como aconteceu desta vez. "Se o Governo quiser, que apresente uma proposta autónoma ao Parlamento", remata António Leitão Amaro, uma opinião partilhada pelo líder parlamentar do PCP João Oliveira, em declarações ao Negócios. Mariana Mortágua, do Bloco de Esquerda, também não fecha a porta a alterações no futuro, considerando "demasiado amplo o âmbito da autorização" que estava a ser pedida pelo PS.