O Parlamento aprovou um regime excecional e temporário para o pagamento de rendas, destinado a ajudar famílias e empresas que, durante o período da pandemia e do estado de emergência, se vejam em dificuldades para pagar a renda mensal. As ajudas, no entanto, não chegarão indiscriminadamente a todos e vão exigir que seja feita prova dos rendimentos e de cada situação concreta.

Depois da publicação da lei em Diário da República, esta terça-feira, 14 de abril, o Governo aprovou também uma portaria na qual regulamenta os mecanismos processuais do regime, nomeadamente como deve ser feita a prova da quebra de rendimentos e como se calcula a mesma.

Em que consiste a ajuda?
Em traços largos, a lei agora aprovada vem permitir a flexibilização no pagamento de rendas durante o período em que vigore o estado de emergência e depois também o primeiro mês subsequente. Por outro lado, serão disponibilizados empréstimos, pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, que deverão ser depois devolvidos no prazo de um ano, mas sem que sejam exigidos juros.

Quais são os destinatários?
Estão abrangidos, desde logo, os contratos de arrendamento para habitação em que as famílias tenham sofrido comprovadamente, uma quebra de rendimentos como consequência direta das limitações decretadas no âmbito do estado de emergência, e portanto não consigam suportar a renda, entrando numa situação de mora, ou atraso no pagamento. Os estudantes deslocados, que estejam a mais de 50 quilómetros da sua residência beneficiam também do regime e o mesmo se aplica aos seus fiadores.

Qual é a moratória para o pagamento da renda?
As rendas que se vencerem durante os meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente deverão ser pagas nos 12 meses seguintes, em prestações mensais de pelo menos um duodécimo do montante total em falta, pagas juntamente com a renda de cada mês. Se o inquilino não pagar neste prazo, aí sim, o senhorio poderá avançar com a resolução do contrato por falta de pagamento. Antes disso, tal não será possível. Atenção que, se durante este período o arrendatário quiser terminar o contrato, tem o dever de efetuar o pagamento imediato das rendas não pagas.

O atraso nas rendas dá lugar a indemnização?
Em regra a lei geral prevê que, não sendo pagas as rendas e entrando o inquilino em mora, o senhorio tem direito a exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Este regime especial, contudo, afasta o pagamento desta indemnização, tanto nos arrendamentos habitacionais, como nos não habitacionais.

Como funcionará o apoio financeiro?
Perante a comprovada quebra de rendimentos e não podendo pagar a renda, os inquilinos podem solicitar um apoio financeiro IHRU. Trata-se de um empréstimo sem juros (será pago apenas imposto do selo) destinado a suportar a diferença o valor mensal da renda e o valor que resulte da aplicação ao rendimento do agregado da taxa de esforço de 35% acima referida. Com uma exigência: o rendimento disponível do agregado não pode ser inferior a 438,81, o equivalente ao indexante dos apoios sociais (IAS).

Em que casos se considera que há quebra de rendimentos?
No caso dos arrendatários, a lei entende que tiverem uma acentuada quebra de rendimentos se a mesma for superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior. Estamos a falar do somatório dos rendimentos de todo o agregado. Além disso, há outro requisito, que e cumulativo: só haverá ajuda se, apesar dos tais 20% de quebra de rendimentos, o agregado tiver de gastar mais do que 35% dos réus rendimentos pata pagar a renda (a chamada taxa de esforço).

Como deve ser comprovada a quebra de rendimentos?

Tratando-se de trabalhadores por conta de outrem, a verificação será feita comparando a soma de rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a quebra, com os rendimentos do mês anterior. Se houver no agregado familiar alguém que tenha maioritariamente ou em exclusivo rendimentos derivados de trabalho empresarial ou profissional, da categoria B do IRS, então a conta faz-se tendo como base a faturação do mês anterior à ocorrência da quebra de rendimentos. Caso esta não seja representativa, estas pessoas poderão optar por ter como referência os rendimentos do período homólogo do ano anterior. Para os restantes membros do agregado, a comparação continua a ter de ser feita com o mês anterior.

Quais são as regras para os senhorios?
Caso os inquilinos em dificuldade não recorram ao empréstimo do IHRU, poderão os senhorios fazê-lo, para não se verem privados daquele rendimento. Terão eles próprios de ter a já referida quebra de rendimentos e terão ainda de cumprir um outro requisito: o seu rendimento disponível restante terá de ficar abaixo de um IAS, ou seja, 438,81 euros.

E como se determina a quebra de rendimentos?
Nesse caso aplica-se a mesma percentagem de 20% de quebra nos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, mas será preciso demonstrar que a dita quebra foi provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários que, por sua vez, tenham sido atingidos pela presente situação.

Como comprovam os senhorios a quebra de rendimentos?
Sendo um senhorio a pedir o empréstimo a prova de que houve quebra será igualmente feita comparando com o mês anterior a soma dos rendimentos dos membros do respetivo agregado familiar obtidos no mês em que deixaram de ser pagas as rendas (ou com os do ano anterior, havendo rendimentos da categoria B).

Quais os rendimentos a ter em conta?

Tanto no caso dos inquilinos, como no dos senhorios, serão sempre os rendimentos brutos e, para rendimentos profissionais ou empresariais, os rendimentos antes de IVA. Contam todos os rendimentos, incluindo pensões, prestações sociais recebidas de forma regular, apoios à habitação a que já haja lugar, ou outros rendimentos recebidos de forma regular ou periódica. Havendo rendimentos prediais – sobretudo nos cálculos de quebra de rendimentos de senhorios – estes também contarão para determinar o rendimento global do agregado.

Como demonstrar os valores dos rendimentos?

No caso dos trabalhadores por conta de outrem, os recibos mensais de vencimento servirão de base comparativa ou, em alternativa, uma declaração da entidade patronal. Já quem tenha rendimentos profissionais ou empresariais deverá exibir os recibos ou faturas emitidos. As pensões ou outras prestações recebidas regularmente terão de ser comprovadas com recurso a documentos das entidades pagadoras ou, não sendo tal possível a tempo, então mediante uma declaração do beneficiário sob compromisso de honra.

E se forem detetadas falsas declarações?

Nesse caso, inquilinos ou senhorios serão responsabilizados e poderão ser punidos criminalmente. Deverão ainda suportar os custos que tenha havido com a aplicação das medidas de apoio.

Onde e como apresentar o pedido de empréstimo?

O pedido deve ser apresentado mediante o preenchimento de um formulário eletrónico de candidatura na página do IHRU num prazo de 30 dias depois de o inquilino comunicar ao senhorio a sua impossibilidade de pagar a renda. Uma vez recebidos todos os dados e documentos necessários, o IHRU responderá num prazo de oito dias.

E é preciso avisar o senhorio?

Os arrendatários que se vejam impossibilitados de pagar a renda terão de avisar disso o senhorio até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime. No caso de rendas que se tenham vencido até à entrada em vigor da nova lei, os inquilinos terão um prazo de 20 dias para fazer a dita notificação. Em qualquer dos casos deverão fazê-lo por escrito e fica determinado na portaria que as comunicações entre os arrendatários e os senhorios e, se for o caso, para o IHRU, são preferencialmente realizadas por correio eletrónico.

Como é que são entregues os valores?

Os valores do empréstimo – que corresponderá ao valor a emprestar multiplicado pelo número de meses em que dure o estado de emergência mais um – serão disponibilizados mensalmente, até ao dia 30 do mês anterior ao de cada renda devida, podendo, quando isso se justificar, ser efetuada uma primeira disponibilização única relativa ao primeiro mês e ao mês subsequente.

Quando é pago o empréstimo?

O beneficiário só pagará a 1.ª prestação do empréstimo em janeiro de 2021, sendo que o período de carência nunca poderá ser inferior a seis meses. O reembolso do empréstimo será efetuado através de prestações mensais, iguais e sucessivas, de valor correspondente a um duodécimo (1/12) da renda mensal. Estas condições podem ser renegociadas se houver alterações nos rendimentos e na taxa de esforço.

Este regime aplica-se a rendas apoiadas?
Não. Nesse caso não há lugar aos empréstimos do IHRU. No entanto, a lei permite que as entidades públicas – IHRU ou autarquias locais – que tenham habitação social ou com outro tipo de rendas apoiadas possam, simplesmente diferir o pagamento das rendas para depois de terminado o estado de emergência. Podem ainda, se assim o entenderem, reduzir as rendas dos arrendatários que tenham sofrido uma quebra de rendimentos superior a 20%, e cuja taxa de esforço se torne superior a 35%, nos regimes em que a renda não dependa já do rendimento do agregado habitacional, como acontece no arrendamento apoiado e renda social. É ainda prevista a possibilidade destas entidades isentarem do pagamento de renda os seus arrendatários que percam a totalidade dos seus rendimentos.

Que apoios há para as rendas comerciais?
Os estabelecimentos abertos ao público que tenham sido forçados a encerrar por causa das regras do estado de emergência ou que tenham a sua atividade suspensa (mesmo que continuem a prestar serviços à distância ou comércio eletrónico) e os estabelecimentos de restauração e similares (mesmo que continuam, por exemplo, a vender para fora ou para entregas ao domicílio) não beneficiam dos empréstimos do IHRU, que penas intervém em matéria de habitação, mas têm direito a um diferimento das rendas relativas ao período em que vigore o estado de emergência e ao primeiro mês subsequente.

Em que consiste esse diferimento?
O pagamento das rendas do período em causa pode ser efetuado nos 12 meses seguintes, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total. Deverão ser pagas juntamente com a renda do mês em causa. Por outro lado, os contratos de arrendamento não poderão ser cancelados por falta de pagamento de rendas devidas relativas aos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente. Tal como vimos no caso dos contratos habitacionais, também aqui não pode ser exigido o pagamento de uma indemnização ou qualquer outra penalidade por atraso no pagamento de rendas.

Os contratos podem ser terminados? Além de a falta de pagamento das rendas durante o estado de emergência e no primeiro mês seguinte não poder ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, também os contratos em geral que estejam agora a chegar ao fim do prazo poderão ser terminados. Essa foi outra regra que também agora aprovada pelo Parlamento e segundo a qual os contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, ou as respetivas renovações, não cessam por caducidade até ao dia 30 de junho de 2020, salvo se o arrendatário a tal não se opuser. Por outro lado, os senhorios não poderão, no mesmo período, opor-se às renovações dos contratos habitacionais e não habitacionais.

(notícia atualizada em 14 de abril com nova informação)