Depois de um período em que o sistema foi facultativo, para que os senhorios se adaptassem a ele, a partir deste mês de Novembro passa a ser obrigatória a emissão de recibos de renda através do Portal das Finanças e de forma electrónica que permitirão depois ao Fisco pré-preencher as declarações anuais de IRS. O sistema é relativamente intuitivo e simples de utilizar para quem já é utilizador habitual do Portal das Finanças, mas há dúvidas recorrentes. O Negócios passa em revista o novo regime a que os proprietários estão obrigados sob pena de terem de suportar uma coima entre os 150 e os 3.750 euros. 

Quem está ou não obrigado aos recibos electrónicos?

A regra é a de que todos os proprietários, pessoas singulares, que recebam rendimentos prediais e imóveis arrendados emitam um recibo de quitação através do Portal das Finanças (se o proprietário for uma empresa ou um empresário em nome individual ou se tiver optado por ser tributado pelas regras da categoria B do IRS, as respectivas facturas ou recibos electrónicos já estão no circuito do e-factura).

Há no entanto algumas excepções. Desde logo, os proprietários que não estejam obrigados a possuir caixa postal electrónica (estão obrigados a isso as empresas, os não residentes e os contribuintes do regime normal do IVA).

Estão também desobrigados os senhorios que tenham auferido no ano anterior rendimentos prediais que não ultrapassem os 838,44 euros (duas vezes o valor do IAS) ou que, não tendo tido rendimentos no ano anterior, não prevejam, no ano corrente, ultrapassar esse mesmo valor. A última excepção é para os proprietários que, a 31 de Dezembro do ano anterior, tinham idade igual ou superior a 65 anos. E a excepção mantém-se mesmo que estes contribuintes tenham aderido ao serviço ViaCTT e tenham, por isso, caixa postal electrónica.

Em todo o caso se estas pessoas, excepcionadas à partida, assim o pretenderem, nada as impede de optarem por emitir os recibos electrónicos.

O que deve fazer quem não emite recibo electrónico?

Estes senhorios podem continuar a passar recibos em papel, mas terão outra obrigação: em Janeiro do ano seguinte, deverão entregar nas Finanças uma declaração anual de rendas, a chamada modelo 44, onde vão discriminar as rendas recebidas dos seus inquilinos ao longo do ano. Feita essa comunicação, as rendas aparecerão no portal das finanças (o e-factura) e os inquilinos poderão ir lá verificar se está tudo bem.

Que rendimentos estão em causa?

São rendimentos prediais, mas não abrangem apenas as rendas de imóveis. Estão incluídos também os valores recebidos a titulo de fiança, adiantamento de rendas, aluguer de máquinas instaladas no prédio (caso das antenas de telemóveis), ou publicidade no imóvel (por exemplo na fachada exterior). Além disso, se um arrendatário, com autorização do senhorio, arrendar por sua vez a casa ou parte dela, também terá de declarar essa renda - nesse caso, será tributado pela diferença entre o que receber e o que tiver ele próprio de pagar ao senhorio. 

Como começar a passar recibos no Portal das Finanças?

No Portal das Finanças há uma "secção" dedicada ao arrendamento. O proprietário deverá entrar aí e autenticar-se com a sua palavra-passe habitual. Há, depois, duas situações distintas. Por um lado, os proprietários com contratos já anteriormente declarados às Finanças e em que já foi liquidado o correspondente imposto do Selo. Para estes, deverá ser escolhida a opção "emitir recibo".
Da primeira vez, não estando ainda nenhum contrato inserido no sistema, é preciso clicar em "adicionar contrato". A partir daí, ser-lhe-ão pedidos os elementos mínimos do contrato. Este fica lá registado e passa então a ser possível emitir o recibo electrónico de renda. Uma situação diferente é a que se aplica aos contratos já deste ano, posteriores a 1 de Abril, que além de se registar, têm ainda de liquidar o imposto do Selo.

Como fazer com contratos posteriores a Abril de 2015?

As novas regras declarativas entraram em vigor a 1 de Abril de 2015, muito embora só agora, em Novembro, se tornem obrigatórias. Para os contratos de arrendamento celebrados entretanto, o proprietário deverá escolher a opção "comunicar início de contrato". Ser-lhe-ão pedidos os elementos mínimos do contrato e, logo a seguir, o sistema faz a conta e liquida o imposto do selo (10% sobre o valor da primeira renda). É fornecida uma referência Multibanco para pagamento do valor em causa e, depois do mesmo ter sido efectuado, considera-se que o contrato está registado. A partir daí já é possível emitir os recibos electrónicos de renda, desta vez clicando na opção "emitir recibo de renda".

Quais são os "elementos mínimos" que o Fisco pede?

São mesmo mínimos. Primeiro a caracterização do contrato - pede-se uma identificação do imóvel (por exemplo, "casa da rua X", como referência para proprietários com vários arrendamentos); o tipo de contrato (arrendamento, sub-arrendamento, promessa de arrendamento) e a finalidade, bem como a data de início e a do fim, se estabelecida.

Depois, é escolher o imóvel de entre os que a pessoa tem registados como seus nas Finanças, para efeitos de IMI, e que aparecem automaticamente listados. A identificação do proprietário também já lá está, faltando juntar a de eventuais comproprietários e indicação do regime de casamento, se for o caso.

A seguir pede-se a identificação dos inquilinos - número de contribuinte e regime de retenção na fonte (se for uma empresa, por exemplo, fará retenção à taxa de 25% e depois, no final do ano, o Fisco faz os acertos finais, já que os rendimentos prediais têm uma taxa autónoma de 28% em IRS. Há dispensa de retenção se o senhorio não for uma empresa). Finalmente, é preciso inserir o valor da renda, eventuais despesas que fiquem por conta do inquilino (como o pagamento do condomínio, se assim tiver sido contratado) e a periodicidade da mesma (mensal ou inferior a um mês). Inseridos todos estes elementos, quando o senhorio for emitir o recibo electrónico este já estará pré-preenchido e basicamente só será preciso inserir o período a que respeita, o que aumenta o automatismo do processo.

 
Que recibos têm de ser emitidos em Novembro?

Ainda que o senhorio tenha emitido recibos em papel ao longo dos meses de 2015, terá de proceder à sua emissão no Portal das Finanças. Assim, no decurso do mês de Novembro deverá passar um recibo por cada um dos meses anteriores em que foi recebida uma renda. E isso inclui os meses todos desde Janeiro mesmo que, por ventura, nos primeiros meses do ano (até Março) o inquilino até fosse outro. A ideia é que o Fisco tenha informação sobre todas as rendas pagas e recebidas em 2015, para poder já pré-preencher as declarações de rendimento de todos em 2016.

E se o prédio arrendado tiver vários proprietários?

Neste caso, basta que um deles emita o recibo. Ao introduzir os elementos mínimos do contrato essa informação é fornecida ao Fisco, pelo que este trata depois de "indexar" a cada um a sua quota parte do rendimento. No entanto, as Finanças explicam que, querendo, cada comproprietário pode emitir recibo da sua quota-parte do imóvel. Se o prédio pertencer a uma herança indivisa, então a responsabilidade por estas obrigações declarativas é do cabeça-de-casal (que administra a herança), pelo que, se este tiver 65 anos ou mais, poderá emitir recibos de renda em papel e entregar no ano seguinte a declaração anual de rendas. Nos outros casos em que há vários comproprietários, mas não se trata de uma herança indivisa, se um dos comproprietários tiver mais de 65 anos, só este está dispensado de emitir o recibo electrónico. Para os demais, os recibos electrónicos são na mesma obrigatórios, nas respectivas quotas partes ou na totalidade, se assim o desejarem (caso em que só um emite o recibo). 

O senhorio pode pedir que alguém passe o recibo?

Esta obrigação pode ser endossada a um terceiro, bastando, no Portal das Finanças, clicar em "emitir recibo de renda" e, depois, preencher o campo "NIF do terceiro autorizado". A pessoa assim indicada não fica com acesso a outra informação fiscal do proprietário e poderá depois emitir os recibos electrónicos de renda a partir da sua própria página do Portal das Finanças. Atenção que, se por acaso o terceiro não cumprir, a responsabilidade continua a ser do proprietário do imóvel.

E se o senhorio não passar recibos?

Se o senhorio tiver passado os recibos em papel mas, depois, não entregar a declaração anual de rendas ao Fisco, o inquilino constatará que os valores em causa não aparecerão na sua página do e-factura e que, por isso, não serão usados a título de benefício fiscal. Nesse caso poderão os próprios inquilinos introduzir os valores manualmente e o Fisco irá depois fazer a confirmação e confrontar os proprietários em falta. Mas e se o proprietário não só não entregou a declaração anual, como também não emitiu qualquer recibo em papel? Nesse caso, esgotado o prazo para a declaração anual, o inquilino deverá fazer uma exposição ao serviço de Finanças - pode usar o e-balcão - para que seja indagado o senhorio e o arrendatário possa, ainda nesse ano, usufruir do benefício fiscal das rendas em IRS.