Esta invasão francesa levou-nos à descoberta do que se fazia por lá, no ramo imobiliário, e guiou-nos ao encontro da venda contra renda vitalícia, uma modalidade de venda de imóveis com vasta adesão em França, mas praticamente desconhecida no nosso país e cuja celebração é possível em moldes semelhantes ao que sucede em terras gaulesas.

Basicamente, a venda contra renda vitalícia consiste na venda de um imóvel contra o pagamento da totalidade ou de parte do preço sob forma de renda vitalícia. Esta figura assume duas modalidades: com ocupação e livre.

Na nossa opinião, é a modalidade com ocupação que revela maior interesse, permitindo ao vendedor alienar o seu imóvel, mas continuar a habitá-lo até falecer, ao abrigo do direito de usufruto ou do direito de uso e habitação e receber o pagamento do preço sob a forma de renda vitalícia como contrapartida da venda. Assumindo esta modalidade, a venda contra renda vitalícia torna-se especialmente atrativa para pessoas de idade avançada que precisam ou desejam obter um complemento de reforma, sem terem de abandonar a sua casa. Por outro lado, existe a chamada modalidade livre que permite ao comprador dispor, de imediato, do imóvel como se tratasse de uma compra "normal", beneficiando o vendedor do pagamento do preço sob a forma de renda vitalícia.

A principal caraterística da venda contra renda vitalícia é, sem dúvida, o facto de o comprador pagar ao vendedor o preço sob forma de renda até ao falecimento do vendedor. Assim, esta figura contratual revela-se algo "soturna" pois tem por base uma "aposta" sobre a longevidade do vendedor: o comprador tem interesse em que o vendedor não viva durante mais anos do que aqueles que tiver previsto aquando da celebração do contrato, porque se tal acontecer, o negócio acarreta um prejuízo para o comprador que se obrigou a pagar uma renda vitalícia ao vendedor.

Saliente-se que a concessão de benefícios ao vendedor, no âmbito do imposto sobre o rendimento, é das principais razões, se não a principal, que conduz à grande adesão a esta figura em França. Uma pessoa que decida vender a sua casa contra a renda vitalícia vê as suas rendas tributadas após uma dedução fiscal que varia consoante a sua idade no momento da venda. À medida que a idade do vendedor é mais avançada no momento da venda, a renda vitalícia a receber é menos tributada, o que potencia, uma vez mais, que esta seja um negócio muito atrativo para pessoas reformadas.

Por cá, apesar de não existir qualquer dedução específica, parece defensável, embora dependendo da interpretação que a Autoridade Tributária venha a fazer das normas gerais aplicáveis, que se possa abater ao valor das rendas a parte correspondente à parte do preço paga inicialmente. Por outras palavras, apenas seria tributada a parte relativa ao pagamento inicial, se houver, e a parte da renda vitalícia no valor que exceda o preço acordado pela venda do imóvel; não sendo tributado o valor pago como renda vitalícia até ao montante acordado como preço de venda do imóvel. Veja-se, a título de exemplo, a seguinte hipótese: um casal com 68 anos vende o seu apartamento com valor patrimonial tributário de 150 mil euros ao seu neto. Como contrapartida, o neto pagará 100 mil euros na data da escritura e uma renda vitalícia de 500 euros por mês. Na nossa opinião, o valor de rendas vitalícias de 50 mil euros recebidas pelos vendedores não serão tributadas, sendo somente o excedente deste valor tributado em sede IRS (categoria H).

Em face do exposto e na sequência da invasão francesa no imobiliário português, acreditamos que a chegada da venda contra renda vitalícia a Portugal está para breve, assumindo-se como um novo desafio para o investimento imobiliário nacional. 


Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.