Foi publicada esta quarta-feira, 22 de Agosto, em Diário da República, a nova lei do alojamento local, que entrará em vigor daqui a 60 dias, ou seja, no próximo mês de Outubro.  

Contudo, nem todas as disposições da nova lei têm aplicação imediata, já que o diploma prevê uma moratória de dois anos para os estabelecimentos já existentes, o que atira para 2020 a aplicação obrigatória da totalidade das novas regras.

O Negócios republica um artigo de 21 de Julho que, em dez perguntas e respostas, sistematiza as principais mudanças a que terão de ser adaptar os proprietários das explorações.   

1. De que forma vai ser controlada a abertura de novos alojamentos locais? 

A nova lei prevê que as autarquias possam criar as chamadas áreas de contenção, delimitadas em função de situações em que as unidades de alojamento local se multiplicam e há falhas de mercado para habitação. Nessas áreas poderão ser fixadas quotas tendo em conta "limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação". As áreas de contenção poderão ser por freguesia ou por parte de freguesia, nomeadamente por bairros e deverão ser reavaliadas no mínimo de dois em dois anos. A sua criação deve ser feita pela assembleia municipal, sob proposta da câmara, e tem de ficar regulada através de um regulamento. Para evitar que, depois de a lei entrar em vigor, muitos proprietários avancem já com registos em zonas onde se prevê que depois venha a haver limites, a lei prevê a possibilidade de as autarquias possam lodo suspender os novos registos, mantendo-se essas suspensão durante um ano, período durante o qual deverão criar o necessário regulamento.

2. Quantas unidades pode ter cada proprietário nas áreas de contenção?
De futuro, nas áreas de contenção que venham a ser criadas, o mesmo proprietário apenas poderá deter sete unidades de alojamento local, sendo que os novos registos só poderão avançar com prévia autorização dos municípios. Os proprietários que, à data da entrada em vigor da nova lei e da criação das áreas de contenção já tenham mais do que sete unidades poderão manter todos, mas fica-lhes vedada a possibilidade de abrirem novas explorações.

3. Os condomínios poderão decidir o encerramento de unidades de alojamento local?

Poderão efectuar esse pedido junto da câmara municipal da zona geográfica onde se inserem. Para tal, será preciso reunir o acordo de mais de metade da permilagem do edifício e manifestar a oposição ao exercício da actividade de alojamento local no prédio em propriedade horizontal. Tal decisão deverá estar fundamentada e poderá decorrer "da prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incomodo e afectem o descanso dos condóminos". A decisão do condomínio deverá ser comunicada à câmara e será esta a decidir do pedido de cancelamento, ouvindo previamente as partes envolvidas. Em caso de cancelamento, não poderá haver alojamento local naquele fogo por um período de seis meses, independentemente de quem seja o titular da exploração.

No caso de hostels localizados em prédios em propriedade horizontal, o condomínio terá uma palavra a dizer no momento do registo inicial, que não poderá avançar sem autorização prévia dos condóminos, devendo a acta com a autorização ser junta ao processo.

4. As câmaras poderão interditar casas de arrendamento a turistas?

Poderão fazê-lo, não só no âmbito de um processo aberto por um condomínio, mas também, à semelhança do que já pode agora fazer a ASAE sempre que não estiverem cumpridos determinados requisitos, nomeadamente quando esteja em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública. À partida será sempre uma interdição temporária.

5. Os imóveis para arrendamento temporário vão pagar mais de condomínio?

Há essa possibilidade, ficando a decisão nas mãos da respectiva assembleia de condóminos. De acordo com a lei agora aprovada, querendo, os condomínios podem fixar para as fracções em alojamento local o pagamento de uma contribuição adicional até mais 30% sobre o valor das quotas anuais. Esse valor destina-se a despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns do prédio. 

6. Que tipo de seguro é que passa a ser obrigatório? 
A nova lei vem estipular que o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos que sejam provocados por estes no edifício em que esteja instalada a unidade de alojamento local. Por isso, deve ter um seguro multirriscos de responsabilidade civil que cubra, nomeadamente, riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados quer a hóspedes, quer a terceiros. A falta de seguro válido é susceptível de conduzir ao cancelamento do registo do alojamento local.

7. Continuará a ser possível vender imóveis para alojamento local já com o respectivo registo?

Nas futuras áreas de contenção, tal não será possível. Fica expressamente determinado que, nessas zonas, o número de registo dos estabelecimento local é pessoal e intransmissível, independentemente de estar em nome de uma pessoa singular ou de uma empresa. Assim sendo, o título de abertura ao público caduca se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que detenha o dito registo. Só não haverá caducidade em caso de sucessão por morte. Esta regra aplicar-se-á à modalidade de moradia e apartamento, ficando de fora os estabelecimentos de hospedagem.

8. O arrendamento de quartos também integra o conceito de alojamento local?

Daqui para a frente sim. Além de apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem, também os quartos, isoladamente ou até um máximo de três por habitação passam a integrar o conceito de alojamento local. Serão os casos em que a actividade é exercida pelo proprietário na sua própria residência e que, pelo menos em teoria, são as situações na génese da actual actividade de arrendamento temporário e dentro de um espírito de partilha de habitação. No máximo podem ser recebidas duas pessoas por quarto e a sala não conta para a contabilidade dos hóspedes. Além disso,  tal como para a generalidade das modalidades de alojamento local desde que tenham condições de habitabilidade adequadas, serão admitidas no máximo duas camas complementares para crianças até aos 12 anos.  

9. Há novas obrigatoriedades para com os hóspedes? 
Sim. Os estabelecimentos de alojamento local passam a ter de ter um livro de informações sobre o seu funcionamento, nomeadamente sobre a recolha e selecção de lixo, o funcionamento dos electrodomésticos ou cuidados a ter para evitar perturbações no prédio e aos vizinhos. Tem de ter também o contacto telefónico do dono do alojamento local. Nos prédios em propriedade horizontal o livro deverá ter também as regras do condomínio. Tudo isto escrito em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.

 
10. É preciso colocar uma placa na entrada? 
Sim. O alojamento local passa a ter de ser assinalado junto à entrada dos estabelecimentos através de uma placa identificativa. A regra aplica-se a todos, à excepção das moradias e incluindo na modalidade de disponibilização de quartos. Pela lei ainda em vigor, a placa só é obrigatória para os estabelecimentos de hospedagem mas, e aqui há outra diferença, tem de ser colocada "junto à entrada principal".