O instrumento de dívida garantida pelo governo, chamado oficialmente MAP+, paga em média quase 5% ao ano e foi implementado para reduzir a dependência de investidores estrangeiros que agravaram crises passadas fugindo ao primeiro sinal de crise económica.

Com taxas de juro reais abaixo de zero, a adesão ao MAP+ - que é vendido exclusivamente a famílias e está isento de impostos - tem sido forte: desde o seu lançamento, em junho do ano passado, já foram investidos cerca de 10,5 mil milhões de dólares.

Isso desviou recursos do setor imobiliário numa altura em que os preços no mercado residencial de Budapeste estavam a subir mais do que em qualquer outro lugar do planeta, segundo a Knight Frank.

"O MAP+ teve um grande impacto no mercado imobiliário", disse Karoly Benedikt, diretor de pesquisa da Duna House, uma das maiores corretoras imobiliárias da Hungria. "Antes do MAP+, simplesmente não havia alternativa ao investimento imobiliário".

Os efeitos do novo instrumento não tardaram. As transações de imóveis caíram 56%, em termos homólogos, no terceiro trimestre de 2019, o primeiro período em que os húngaros puderam investir no MAP+. Nos mesmos três meses, o índice de preços das casas do país registou a primeira queda trimestral desde pelo menos 2015.

Alguns podem comemorar a desaceleração. Os preços dos imóveis na Hungria deram um salto de 60% nos últimos quatro anos, a maior subida entre os países da União Europeia. O ministro das Finanças, Mihaly Varga, já falou de uma "bolha" no mercado imobiliário, enquanto o governador do banco central, Gyorgy Matolcsy, apelou a uma revisão daquilo que chama uma política de habitação "fracassada".

A "superbond" não será a única responsável, de acordo com Benedikt, da Duna House, que aponta para uma absorção mais lenta do que o esperado dos subsídios estatais, prevendo uma estagnação do mercado em 2020.

Há também muitos sinais de que o setor imobiliário pode acelerar novamente.

Os salários médios cresceram mais de 10% pelo terceiro ano em 2019, e o governo está a estudar medidas adicionais para ajudar as famílias a comprar imóveis. Ao mesmo tempo, os preços dos imóveis continuam a ser mais altos nas vizinhas República Checa e Polónia, o que indica que pode haver margem para uma maior valorização.

(Artigo original: The ‘Superbond’ Cooling the World’s Hottest Real Estate Market)