As notícias de que o Governo tem em estudo a possibilidade de equiparar, em termos fiscais, o alojamento local ao arrendamento para habitação deixou os representantes destes empresários em grande apreensão. Porque, dizem, não devem ter um tratamento diferenciado daquele que é dado à hotelaria tradicional e, por outro lado, alojamento local e arrendamento permanente "são realidades completamente diferentes".

A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) tem-se desdobrado em reuniões com os vários partidos políticos com assento parlamentar e esta semana encontrou-se com o PCP. Esperam ainda ser recebidos pelos deputados socialistas, os únicos a quem não conseguiram ainda apresentar a sua posição.

Tal como o Negócios noticiou, o Executivo tem vindo a analisar as diferenças de tributação entre o arrendamento para turistas e o habitacional, admitindo vir a harmonizar os dois regimes. Actualmente, recorde-se, o proprietários do arrendamento habitacional são tributados pela categoria F do IRS, com uma taxa autónoma de 28%. Em alternativa, podem também optar pela categoria B, englobando as rendas por 95% do seu valor, mas líquidas de algumas despesas de manutenção e de alguns impostos.

Já o alojamento local (AL) obriga a que os proprietários se inscrevam nas finanças, na categoria B, e sejam, aí tributados pela categoria B como rendimentos empresariais de restauração, hotelaria e similares. Para tal existe um coeficiente de estimativa de custos de acordo com o qual são tributados sobre 15% do que recebem, não podendo deduzir quaisquer custos porque se entende que os restantes 85% já são tratados como sendo os custos da actividade.

E é precisamente aqui que reside o problema: o facto de a margem que é considerada para efeitos de custos, os tais 85%, ser demasiado elevada. A ALEP entende que não, e é isso que está a dizer aos vários grupos parlamentares. A ideia de, para efeitos fiscais, equiparar arrendamento local e arrendamento habitacional, "não faz qualquer sentido. Um rendimento passivo de um imóvel que quase não tem custos associados, não pode efectivamente ser comparado com uma prestação de serviços complexa e com inúmeros custos associados", sustenta Eduardo Miranda, presidente da ALEP.

Para estes empresários, "o AL tem uma estrutura financeira e de funcionamento similar a qualquer uma das outras ofertas de alojamento dos empreendimentos turísticos, como por exemplo o turismo habitação ou turismo rural. Assim, para manter um ambiente de equidade concorrencial, o AL deve ser tratada fiscalmente de forma idêntica às ofertas similares, conforme aliás acontece no regime em vigor".

"Custos completamente diferentes"

Num documento enviado à secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais, onde o assunto tem vindo a ser tratado, a ALEP faz um levantamento dos custos em que incorrer quem explora uma ou várias unidades de alojamento local e compara com os custos de um senhorios tradicional, que opta pela habitação permanente.

Os custos que AL e senhorios tradicionais têm em comum são essencialmente com IMI, condomínio, seguros e obras estruturais ou encargos de manutenção do imóvel. A diferença, diz a ALEP, situa-se sobretudo ao nível dos custos operacionais. Se num arrendamento normal o senhorio cede a casa e não tem à partida outras obrigações durante o tempo que dura o arrendamento, no AL, temporário, há toda uma panóplia de custos, desde comissões de reserva (cobradas pelos sites internacionais e que podem ir aos 15%); o IVA que têm de liquidar; a realização do check-in presencial sempre que chegam os hóspedes e do check-out e vistoria quando estes saem; a limpeza e preparação da casa; tratamento de roupas ou anúncios para publicitar o espaço.

Além disso, acrescenta a ALEP, é também o proprietário que suporta os custos de água, electricidade, gás, internet e TV, a que se soma a manutenção regular do mobiliário e equipamento. Caso opte por entregar a gestão do seu alojamento local a uma empresa, como muitos proprietários fazem, isso implica o pagamento de uma percentagem do que recebem dos turistas, valor que, diz a ALEP, varia entre os 25% e os 35% da facturação.

E é toda esta estrutura de custos, que em alguns casos nem é mensurável que, entende a ALEP, justifica a tributação tal como está.

Problemas dos bairros históricos limitam-se a Lisboa, diz ALEP

O AL tem sido muito criticado por afastar habitantes dos centros das cidades para dar lugar aos turistas. Basicamente, por ser uma actividade rentável e com procura, dado o crescimento do turismo, há cada vez mais proprietários que optam por colocar os seus imóveis no AL, fazendo reduzir a oferta para habitação permanente e, em consequência, fazendo disparar o valor destas rendas.

Eduardo Miranda contrapõe que "o AL só tem relevância no centro histórico" e que no caso de Lisboa "o centro histórico representa apenas 8% do AL". Dessa forma, sublinha, "é impensável e desproporcional estar a prejudicar todo um sector que está crescer por um desafio que só diz respeito a alguns bairros de uma única cidade. Desafio este que a ALEP está totalmente disponível para colaborar, mas entende que o agravamento fiscal nacional é a forma errada de abordar o problema".  

As alterações ao AL deverão integrar já o Orçamento do Estado para 2017, que será apresentado no Parlamento no próximo dia 14 de Outubro, estando ainda por saber até onde irá a aproximação entre os dois regimes. A alteração, diz Eduardo Miranda, "cria um ambiente de instabilidade e desconfiança". Afinal, "há um ano facilita-se o registo e cria-se um enquadramento fiscal, logo a seguir, aumenta-se o imposto da actividade em todo o País". "É difícil manter a confiança dos titulares e o desenvolvimento da actividade com tantas alterações em tão curto espaço de tempo", conclui o presidente da ALEP.