Nesta página detalham-se os elementos que o avaliador (arquitecto ou engenheiro credenciado) terá de apreciar para classificar o estado de conservação do locado. Dão-se alguns exemplos de anomalias graves e muito graves que prejudicarão a avaliação final de um locado.

Estes critérios e exemplos não são definitivos nem exaustivos. Foram recolhidos, pelo Jornal de Negócios, da proposta que o Laboratório Nacional de Engenharia Civil elaborou para o Governo e sobre a qual poderá ainda haver alterações.

No entanto, senhorios e inquilinos têm aqui um referencial que lhes permitirá desde já calcular o tipo de intervenção que terá de ser feita para corrigir as eventuais anomalias existentes.

1. Estrutura do Edificio

Elementos de construção a avaliar: Fundações, pilares, vigas, lajes; Partes estruturais de varandas, balcões e marquises; Paredes estruturais.
Exemplo para estrutura de betão armado: armaduras à vista e com corrosão profunda em grandes áreas; alteração da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Exemplo para estrutura de alvenaria: fendilhação localizada de largura média ou grande, desagregação de elementos, alteração da geometria. Exemplo para estrutura de madeira: ataque biológico activo, sinais de rotura, perda de secção significativa ou destruição total de elementos, alteração da geometria.

2. Cobertura do Edificio

Elementos de construção a avaliar: Estrutura principal de suporte (ex., asnas, vigas, lajes de cobertura); Estrutura secundária de suporte (ex., madres, varas, ripas, etc.); Impermeabilizações; Outros revestimentos; Sistema de drenagem de águas pluviais (ex., caleiras, algerozes e tubos de queda).
Exemplos: Anomalias na estrutura da cobertura que podem motivar acidentes e que exigem substituição ou reparação parcial; Deterioração acentuada do revestimento da cobertura, originando infiltrações; Deterioração acentuada ou ausência de sistema de drenagem de águas pluviais, originando infiltrações. Estrutura secundária da cobertura inclinada com deterioração severa de elementos.

3. Elementos salientes do Edificio

Elementos de construção a avaliar: Elementos projectados da envolvente do edifício (ex., chaminés, balaustradas, ornamentação diversa); Elementos acrescentados à envolvente do edifício (ex., antenas, equipamentos, painéis publicitários).
Exemplos: Anomalias nos elementos salientes que podem motivar acidentes com diversos graus de gravidade. Elementos salientes com partes em risco de queda. Elementos salientes com suportes ou fixações partidos, sofrendo ataque biológico ou corroídos. Elementos com significativa alteração da geometria, indiciando rou não risco de desabamento.

4. Paredes dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Partes opacas de paredes exteriores e interiores não estruturais; Partes opacas de paredes interiores não estruturais entre espaços comuns; Revestimentos e acabamentos de paredes exteriores e interiores.
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos das paredes, que podem motivar acidentes sem ou com grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformações, aberturas ou fendilhação motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento.

5. Pavimentos dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Revestimentos de piso.
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos dos pavimentos, que podem motivar acidentes sem ou com grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Aberturas resultantes da degradação. Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregação, sofrendo ataques biológicos. Revestimentos de piso com grandes áreas molhadas ou muito húmidas.

6. Tectos dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Revestimentos de tectos; Tectos falsos.
Exemplos: Tectos falsos ou não com abaulamentos, cedências ou descontinuidades, ou em desagregação, indiciando ou não risco de queda. Tectos com aberturas resultantes da degradação que permitem a intrusão indesejada de animais no interior da unidade, bem como a proliferação de pragas.
Revestimentos de tecto com fendilhação localizada de largura média. Revestimentos de tecto em falta, soltos, empolados, sofrendo ataque biológico ou em desagregação em grandes áreas, ou com grandes áreas molhadas ou muito húmidas, placas de revestimento de tectos em risco de queda.

7. Escadas dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Estrutura; Revestimentos de degraus e patins; Corrimãos.
Exemplos: Anomalias notórias das escadas, que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Escadas com falta ou degradação de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corrosão profunda em escadas metálicas, ataque biológico em escadas de madeira), com ou sem risco de colapso. Escadas com abaulamentos, cedências ou outras deformações. Escadas com numerosos degraus partidos, com partes em falta ou com elementos soltos, motivando risco de queda acidental. Corrimãos removidos ou num estado de deterioração que pode motivar acidentes.

8. Caixilharia e Portas dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Portas e janelas em contacto directo com o exterior ou entre espaços comuns;  Partes envidraçadas de marquises de espaços comuns; Vãos envidraçados nas coberturas (ex., janelas de sótão, clarabóias, lanternins); Outras áreas envidraçadas de fachadas em espaços comuns.
Exemplos: Anomalias notórias da caixilharia e das portas que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Caixilharia com muitos vidros partidos. Caixilharia ou portas permitindo a entrada abundante de água da chuva. Caixilharia ou portas de vãos acessíveis por pessoas a partir do exterior sem dispositivos de fecho seguros ou desmontáveis a partir do exterior.

9. Protecção contra queda dos Espaços Comuns

Elementos de construção a avaliar: Elementos de protecção (ex., guardas ou muretes) de espaços comuns sobrelevados (ex., varandas, terraços, patamares, galerias) ou de vãos com altura de peito inferior a 0,40 m (ex., janelas de sacada) existentes nesses espaços, destinados a impedir a queda acidental, para o exterior ou para outros pisos, de pessoas ou de objectos volumosos. Exemplos: Dispositivos de protecção contra queda com elementos ou fixações deteriorados (ex., partidos, corroídos, sofrendo ataque biológico, com buracos, com fendas), com alteração da sua geometria (ex., elementos deformados, pendentes, deslocados), ou com elementos em falta, com ou sem risco de colapso ou incapacidade de resistir às acções normais a que possam ser submetidos.

10. Paredes Exteriores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Partes opacas das paredes exteriores não estruturais; Revestimentos exteriores e interiores de paredes exteriores (estruturais e não estruturais).
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos das paredes, que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformações, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Revestimentos de paredes com fendilhação ou em falta, soltos, empolados, sofrendo ataque biológico ou em desagregação em grandes áreas.

11. Paredes Interiores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Partes opacas de paredes interiores não estruturais incluindo: a) Paredes de separação entre unidades; b) Paredes de separação entre unidades e espaços comuns; c) Paredes divisórias no interior das unidades; d) Revestimentos de paredes interiores (estruturais e não estruturais).
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos de paredes, podendo motivar acidentes com ou sem grande gravidade. Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformações, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Revestimentos de paredes em falta, soltos, empolados, sofrendo ataque biológico ou em desagregação em grandes áreas. Paredes fendilhadas.

12. Pavimentos Exteriores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Revestimentos de piso de espaços não encerrados.
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos dos pavimentos, que podem motivar acidentes sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregação, sofrendo ataque biológico ou com desgaste acentuado em grandes áreas. Pavimentos com aberturas resultantes da degradação que permitem a intrusão indesejada de animais no interior do edifício, bem como a proliferação de pragas.

13. Pavimentos Interiores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Revestimentos de piso de espaços encerrados.
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos dos pavimentos, que podem motivar acidentes sem ou com grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Pavimentos com aberturas resultantes da degradação que permitem a intrusão indesejada de animais no interior do edifício, bem como a proliferação de pragas. Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregação, sofrendo ataque biológico ou com desgaste acentuado em grandes áreas. Revestimentos de piso com grandes áreas molhadas ou muito húmidas.

14. Tectos da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Revestimentos de tecto; Tectos falsos.
Exemplos: Anomalias notórias dos revestimentos dos tectos, que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Tectos falsos com abaulamentos, cedências ou descontinuidades, ou em desagregação, indiciando ou não  risco de queda. Revestimentos de tecto com
fendilhação localizada de largura média ou superior. Revestimentos de tecto com grandes áreas molhadas ou muito húmidas. Placas de revestimento de tectos leves em risco de queda, podendo causar ferimentos ou danificar bens. Revestimentos de tecto em falta, soltos, empolados, sofrendo ataque biológico ou em desagregação.

15. Escadas da Unidade

Elementos de construção a avalia:  Estrutura; Revestimentos de degraus e patim; Corrimãos.
Exemplos: Anomalias notórias das escadas, que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Escadas com abaulamentos, cedências ou outras deformações que
indiciem ou não risco de colapso. Escadas com numerosos degraus partidos, com partes em falta, ou com elementos soltos, motivando risco de queda acidental por tropeçamento. Corrimãos removidos ou num estado de deterioração que pode motivar acidentes. Escadas com falta ou degradação de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corrosão profunda em escadas metálicas, ataque biológico escadas de madeira) que indicie ou não  risco de colapso.

16. Caixilharia e portas exteriores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Portas e janelas em contacto directo com o exterior; Partes envidraçadas de marquises; Vãos envidraçados nas coberturas (ex., janelas de sótão, clarabóias, lanternins); Outras áreas envidraçadas de fachadas.
Exemplos: Anomalias notórias da caixilharia e das portas que motivam funcionamento muito deficiente e/ou
exigem substituição ou reparação ampla ou total. Caixilharia ou portas com diversos elementos partidos, sofrendo ataque biológico, corroídos ou empenados, que exigem substituição ou reparação parcial ou total. Caixilharia ou portas removidas ou permitindo a entrada de abundante de água da chuva.

17. Caixilharia e portas interiores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Elementos de construção a avaliar. Portas; Bandeiras de ventilação; Divisórias leves.
Exemplos: Anomalias notórias da caixilharia e das portas que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Caixilharia com muitos vidros partidos. Caixilharia ou portas com diversos
elementos partidos, sofrendo ataque biológico, corroídos ou empenados, que exigem substituição ou reparação
parcial ou total. Portas de instalações sanitárias removidas.

18. Protecção de vãos exteriores da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Portadas, toldos, grades, persianas de protecção contra a intrusão, ocultação, sombreamento, obscurecimento de vãos exteriores.
Exemplos: Anomalias notórias nos dispositivos de protecção de vãos que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Dispositivos de protecção de vãos
com diversos elementos partidos ou inexistentes, ou removidos mas necessários, sofrendo ataque biológico, ou corroídos, que originam funcionamento muito deficiente e exigem substituição ou reparação parcial ou total.

19. Protecção contra queda da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Elementos de protecção (ex., guardas ou muretes) de espaços sobrelevados (ex., varandas, terraços, patamares) ou de vãos com altura de peito inferior a 0,40 m (ex., janelas de sacada) existentes nesses espaços, destinados a impedir a queda acidental, para o exterior ou para outros pisos, de pessoas ou de objectos volumosos. Exemplo: Anomalias notórias nos dispositivos de protecção contra queda que podem motivar acidentes com ou sem grande gravidade e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Dispositivos de protecção contra queda com elementos ou fixações deteriorados (ex., partidos, corroídos, sofrendo ataque biológico, com buracos, com fendas), com alteração da sua geometria (ex., elementos deformados, pendentes, deslocados).

20. Equipamento sanitário da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Louça sanitária (ex., sanita, bidé, lavatório, banheira, base de duche); Dispositivos de utilização de louça sanitária (ex., torneiras, autoclismos, fluxómetros).
Exemplos: Anomalias notórias no equipamento sanitário que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem
substituição ou reparação ampla ou total. Louças sanitárias corroídas ou partidas ou removidas (ex., lavatório, sanita, e base de duche ou uma banheira) ou totalmente inoperacionais. Ausência de pelo menos uma instalação sanitária equipada com lavatório, sanita e autoclismo, e uma base de duche ou banheira no mesmo ou noutro compartimento. Torneiras de aparelhos sanitários inoperacionais, exigindo substituição, ou removidas.

21. Equipamento de cozinha da Unidade

Elementos de construção a avaliar: Armários de cozinha; Torneiras de equipamento de cozinha; Lava-loiça;  Electrodomésticos de cozinha (quando providenciados pelo proprietário); Local para a colocação de fogão e de frigorífico.
Exemplos: Anomalias notórias no equipamento de cozinha que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Armários de cozinha partidos, rachados, sofrendo ataque biológico ou corroídos. Armários de cozinha com mecanismos de portas e gavetas inoperacionais. Armários de cozinha com fixações ou suportes partidos, corroídos ou sofrendo ataque biológico.

22. Instalações de distribuição de água

Elementos de construção a avaliar: Partes comuns da instalação de distribuição de água do edifício (ex., tubagens, acessórios, reservatórios, sistemas de elevação ou de sobrepressão) que assegura a distribuição de água desde o dispositivo de corte geral do edifício até à entrada de cada unidade com excepção dos contadores; Instalação de distribuição de água da unidade em apreciação (ex., tubagens, acessórios, equipamentos e aparelhos de medida) que assegura a distribuição de água desde a entrada de cada unidade até ao ponto de utilização de cada aparelho;  Aparelhos de produção de água quente (apenas quando comuns ou disponibilizados pelo proprietário). Exemplo: Instalação com diversos componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corroídos), fugas e rupturas.

23. Instalação de drenagem de águas residuais

Elementos de construção a avaliar: Partes comuns da instalação de drenagem de águas residuais (ex., tubagens, acessórios, grupo de bombagem e outros equipamentos) que asseguram a evacuação das águas residuais provenientes das unidades até à câmara do ramal de ligação; Instalação de drenagem de águas residuais da unidade em apreciação (ex., tubagens e acessórios) que assegura a evacuação das águas residuais desde cada aparelho sanitário da unidade até aos elementos colectivos (ex., tubos de queda, colectores, caixas de inspecção). Exemplos: Instalação de drenagem de águas residuais com funcionamento muito deficiente, com diversos componentes
deteriorados, sem ligação a todos os aparelhos da cozinha e da instalação sanitária.

24. Instalação de gás

Elementos de construção a avaliar: Partes comuns da instalação de gás do edifício (ex., tubagens, acessórios e equipamentos) que assegura a distribuição de gás desde o dispositivo de corte geral do edifício até à entrada de cada unidade com excepção dos contadores; Instalação de gás da unidade em apreciação (ex., tubagens, acessórios, equipamentos e aparelhos de medida) que assegura a distribuição de gás desde a entrada de cada unidade até ao dispositivo de corte de cada aparelho, inclusive. Exemplos: Evidente alteração das condições que permitiram a obtenção do certificado de inspecção, conformando a existência de “defeitos críticos” (ex., fuga de gás; tubo flexível não metálico com sinais visíveis de deterioração, fora do prazo de validade ou sem abraçadeiras de aperto).

25. Instalação eléctrica

Elementos de construção a avaliar: Instalação eléctrica dos serviços comuns do edifício inclui portinhola, caixas de coluna e circuitos para alimentação de: unidades, equipamentos electromecânicos (ex., ascensores, electrobombas), iluminação de espaços comuns e intercomunicadores. Esta instalação é normalmente constituída por:- canalizações eléctricas (tubagens e condutores); - órgão de manobra (interruptores), protecção (fusíveis e disjuntores) e medida (contadores para serviços comuns); - eléctrodo de terra e suas ligações aos condutores de terra de protecção
.. Instalação eléctrica da unidade em apreciação que assegura a distribuição de electricidade desde a entrada de
cada unidade até aos pontos de utilização.

26. Instalações de TV, telefone e intercomunicação

Elementos de construção a avaliar: Instalação de TV (quando providenciada pelo proprietário); Instalação de telefone (quando providenciada pelo proprietário); Instalação de intercomunicação entre as portas de acesso ao edifício e a unidade.
Exemplos: Anomalias notórias das instalações de TV, telefone e intercomunicação que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem substituição ou reparação ampla ou total. Aparelhagem com diversos componentes bastante deteriorados, removidos ou constituindo perigo para na manipulação. Cabos acentuadamente deteriorados, cortados, removidos ou inoperacionais.

27. Instalação de ascensores

Elementos de construção a avaliar: Cabina; Porta da cabina; Portas de patamar para acesso à cabina; Sistemas de comando e sinalização; Sistema de iluminação.
Exemplo: Ascensor com diversos componentes deteriorados ou removidos (ex., botões de chamada inoperacionais,
impossibilidade de abertura ou fecho de portas) motivando funcionamento muito deficiente. Ascensor inoperacional por anomalias graves. Ascensor sem certificado de inspecção e garantia de manutenção válido.

28. Instalação de ventilação

Elementos de construção a avaliar: Instalação de ventilação natural ou mecânica colectiva ou em espaços comuns (ex., aberturas de admissão, passagem e exaustão de ar; condutas; ventiladores estáticos – chaminé, ventiladores mecânicos); Instalação de ventilação natural ou mecânica da unidade (ex., aberturas de admissão, passagem e exaustão de ar; condutas; ventiladores estáticos – chaminé, ventiladores mecânicos – exaustor de cozinha).
Exemplos: Obstrução de aberturas de ventilação (ex., chaminé, grelhas, etc.). Necessidade de substituição de
grelhas auto-reguláveis, hidroreguláveis. Aberturas reguláveis inoperacionais. Ventiladores mecânicos inoperacionais. Ausência de solução adequada de ventilação em instalação sanitária ou na cozinha/kitchenette.

29. Instalação de climatização

Elementos de construção a avaliar: Instalação de climatização da unidade (ex., ar condicionado, aquecimento central).
Exemplos: Instalação de climatização com diversos componentes deteriorados ou removidos. Instalação de climatização inoperacional por anomalias graves. Instalação de climatização removida. Anomalias notórias da instalação de climatização que motivam funcionamento muito deficiente e/ou exigem substituição ou reparação
ampla ou total.

30. Instalação de segurança contra incêndio

Elementos de construção a avaliar: Portas com qualificação de resistência ao fogo (portas corta-fogo ou portas pára-chamas) e respectivos dispositivos de fecho automático; Instalação de controlo de fumo (ex., bocas de admissão de ar, bocas de evacuação de fumo, exaustores de fumos e dispositivos de comando, condutas, ventiladores); Meios de combate ao incêndio (ex., extintores, colunas secas, bocas-de-incêndio); Indicativos e iluminação de segurança;  Dispositivos de segurança em ascensores (ex., dispositivo de chamada em caso de incêndio, detectores de temperatura localizados por cima das vergas das portas de patamar, ascensor para uso exclusivo dos bombeiros em caso de incêndio); Pára-raios; Meios de detecção, alerta e alarme; Caminhos de evacuação.

31. Outras instalações

Elementos de construção a avaliar: Instalação de iluminação de espaços comuns (ex., condutores, aparelhagem, armaduras e lâmpadas); Instalação de segurança contra a intrusão (ex., alarme, vídeo vigilância); Instalação de evacuação de lixo (ex., boca de despejo, conduta, local de acumulação de lixo).
Exemplos: Instalação de iluminação com menos de 75 % dos componentes deteriorados ou removidos. Instalação de segurança contra a intrusão com menos de 50% dos sensores inoperacionais. Instalação de evacuação de lixo com diversos componentes deteriorados ou removidos.