Imobiliário | Fundos de investimento imobiliário renderam 2,9%nos últimos 12 meses.



O investimento em imóveis não está ao alcance só dos portugueses com patrimónios elevados nem implica ter conhecimentos e experiência do setor. Os pequenos investidores também podem ser proprietários através dos fundos de investimento imobiliário (FII). O capital não está garantido e os ganhos não deverão ser elevados, mas é uma aplicação muito acessível e bastante mais diversificada do que o investimento direto.

Os FII permitem investir à medida das possibilidades de cada um. Com 500 euros, já é possível tornar-se "senhorio" de um vasto conjunto de imóveis. Os fundos também libertam de preocupações e são bastante cómodos, pois é a sociedade gestora quem cobra as rendas, faz as obras, renova os contratos e procura novos inquilinos.

Além disso, por ser composta por especialistas, os seus conhecimentos e experiência permitem-lhes, em princípio, conseguir negócios, pelo menos em linha com as condições do mercado.

Como funcionam?
Os FII, tal como os outros fundos, reúnem o dinheiro de muitos participantes. A diferença é que investem em bens imóveis, enquanto os restantes fundos aplicam em ações e obrigações. Geralmente, o principal "alvo" dos FII são os imóveis destinados ao arrendamento no segmento comercial (escritórios, lojas e armazéns).

O segmento da habitação também pode estar incluído, mas atualmente tem um peso muito diminuto. Em setembro, representava apenas 3% das carteiras dos fundos.

Os FII investem sobretudo em imóveis já concluídos, mas também podem adquirir terrenos para construção e promoção de empreendimentos.

Para investir nestes fundos, basta dirigir-se aos bancos encarregues da comercialização e abrir conta. Mas, antes de subscrever, leia atentamente o prospeto simplificado. Investidor informado vale por dois!

Os FII estão divididos em unidades de participação (UP), cujo valor resulta da divisão do património pelo número de unidades de participação em circulação. Quanto mais dinheiro colocar no fundo, maior será o número de UP que vai deter.

O valor das UP evolui ao longo do tempo, espelhando os bons ou maus negócios que a sociedade gestora efetuar. Os FII de rendimento (ou distribuição) entregam as receitas obtidas, de forma periódica, aos participantes. Os fundos de capitalização reinvestem automaticamente os rendimentos, aumentando o valor das UP.

Ganhos fiscais
Os FII beneficiam de um enquadramento fiscal favorável, o que beneficia quem investe indiretamente em imóveis através de fundos. Por exemplo, estão isentos de pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). As rendas são tributadas em 20% e os ganhos na venda de imóveis em 12,5%, taxas que, em princípio, são mais favoráveis do que no investimento direto. Ao investir em FII está igualmente livre de quaisquer preocupações fiscais. Os ganhos que obtenha com os fundos estão isentos de imposto e não tem de incluí-los na declaração anual de IRS.

Facilidades têm custos
As vantagens dos FII têm como reverso da medalha a existência de vários tipos de comissões. É o preço que o investidor tem de pagar direta e indiretamente para usufruir do potencial do setor imobiliário.
- Comissão de subscrição: é cobrada na subscrição de novas UP. Trata-se de uma percentagem sobre o valor entregue pelo investidor.
- Comissão de resgate: quando existe, é debitada sobre o valor das UP na data do resgate. É calculada com base numa percentagem prefixada. Na maior parte dos casos, diminui com o tempo de permanência do investidor no fundo.
- Comissões de gestão e de depósito: a pagar periodicamente pelo fundo à entidade gestora e ao banco depositário, destinada a remunerar os seus serviços.

Rendimentos em queda
A crise atingiu o rendimento dos fundos imobiliários. Como se pode observar na figura em baixo, depois de renderem mais de 4% por ano entre 2007 e 2009, a rentabilidade anual caiu para 2,8% em 2010 e, em 2011, até outubro, o ganho acumulado era apenas de 2,4 por cento.
É indiscutível que as suas características permitiram evitar prejuízos para os investidores, ao contrário de outras categorias de fundos, mas as perspetivas para os próximos anos continuam pouco favoráveis. A contração da atividade económica deverá continuar a penalizar o setor imobiliário. A conjuntura é negativa para estes tipo de fundos, porque tornou muito mais apelativos certos produtos com menos risco, como os depósitos a prazo e a dívida pública. Assim, apesar das várias vantagens, os fundos imobiliários não são atualmente a melhor opção para os investidores.

Fundos especiais? Tenha atenção!
Além dos FII, também são comercializados fundos especiais de investimento imobiliário (FEII). Mas a política de investimento é bastante diferente dos FII "normais", o que se reflete no desempenho e no risco. Por exemplo, nos últimos 12 meses o rendimento dos FEII oscilou entre -7,4% e 5,9 por cento. O risco é demasiado elevado: mantenha-se afastado.

COMENTÁRIO PROTESTE INVESTE* *Jorge Duarte, Economista Há alternativas de investimento maisinteressantes do que os fundos imobiliários Os fundos imobiliários foram uma opção interessante durante anos, pois permitiam aceder ao setor imobiliário e proporcionavam ganhos atrativos face a produtos de menor risco, como os depósitos a prazo. Contudo, os mercados financeiros atravessam uma fase pouco "normal". No cenário atual, como os fundos imobiliários não garantem o capital, perdem quando comparados com as características e juros oferecidos por muitos depósitos e pela dívida pública (Certificados do Tesouro e Obrigações do Tesouro). Ao optar por dívida pública, garante rendimentos mais elevados com um risco teoricamente mais reduzido. Assim, deixamos de recomendar fundos imobiliários. Se já tem, deve resgatar e investir em Obrigações do Tesouro a médio e longo prazo, mantendo-as até ao vencimento. Se pretende aplicar por um período mais curto ou não tem a certeza de quando precisa de re-embolsar o capital, prefira um depósito a prazo.