"A ‘bolha’ que aparentemente envolve o mercado imobiliário em Portugal não é especulativa, mas não esconde duas realidades que assombram o setor", começa por revelar o relatório mensal de outubro da consultora Imovendo.

Por um lado, explica, a queda de 21,6% do número de transações no segundo trimestre deste ano, face ao mesmo período do ano passado, e que afetou, sobretudo, o mercado de imóveis usados; e, por outro, "o aumento significativo de stock pré-covid, cujos preços evidenciam uma elevada inelasticidade e, por este motivo, não está a ser absorvido", conclui a mesma consultora.

Segundo a Imovendo, o stock actual de imóveis residenciais em oferta "evidencia um sinal preocupante em termos de rotatividade no inventário das empresas, uma vez que 61% dos apartamentos e 63,9% das moradias em comercialização encontram-se há mais de seis meses em divulgação", valores que, segundo se lê no relatório, revelam uma forte deterioração face a setembro de 2019, quando estes mesmos indicadores ascendiam a 46,9% e 53%, respetivamente.

"A acumulação de stock angariado numa fase pré-covid, a par do inequívoco arrefecimento imobiliário sentido no segundo trimestre do ano, convidam a uma leitura diferente da ‘elevada resiliência do setor’ em contexto pandémico", sobretudo se se tiverem em consideração três forças que a Imovendo classifica como "silenciosas" e que sustentam esta aparente estabilidade.

A primeira "força silenciosa" identificada refere que "os valores de avaliação bancária reportam-se a imóveis em processo efetivo de compra e venda, e desde o início da pandemia, o peso dos imóveis com preços de metro quadrado mais baixo tem sido menor, o que acaba por inflacionar artificialmente o valor médio deste indicador".

Por outro lado, "os valores médios de transação são impactados exatamente pelo mesmo efeito de substituição que incrementa os valores médios de avaliação bancário, que resulta mais, de uma quebra acentuada das vendas de imóveis de menor valor de mercado, e menos, de uma manutenção generalizada dos valores praticados", enfatiza a Imovendo.

A consultora avança ainda com uma terceira "força silenciosa", realçando que, "no segundo trimestre do ano, o valor inerente às transações relacionadas com os vistos ‘gold’ foi alvo de um forte crescimento - o volume de negócios cresceu mais de 134% face ao trimestre anterior-, ao passo que o restante mercado sofreu uma erosão muito pronunciada (o imobiliário em termos globais afundou 23,8%), pelo que o peso das transações de imóveis de valor mais elevado (tradicionalmente asseguradas por este segmento) foi igualmente maior".

Para a Imovendo, a salvaguarda do dinamismo imobiliário nacional e da relativa estabilidade dos "asking-prices" observados, "mais do que um reflexo de mudança das práticas do setor, e mais do que o resultado de uma verdadeira adaptação da indústria à nova realidade de distanciamento social e de crescente digitalização dos processos, tem sido assegurada por forças motrizes externas ao próprio mercado, em particular, pelas moratórias que foram instituídas em sede de crédito à habitação e pelo facto de as instituições de crédito continuarem a alimentar a circulação de produto".