É a maior economia da Europa e conhecida pela aversão à emissão de dívida pública, o que a protege dos altos e baixos que os países vizinhos enfrentam repetidamente.

Agora, a Alemanha está no centro de uma expansão imobiliária alimentada por dívida que, segundo analistas, parece frágil e tem potencial para afetar o património de investidores em todo o mundo.

As empresas imobiliárias alemãs estão a emitir dívida no ritmo mais rápido de todos os tempos: só este ano as ofertas de títulos somam 19 mil milhões de dólares, quase metade do total emitido pelo setor na Europa. A maior parte dessa dívida foi comprada por gestoras de ativos estrangeiras, incluindo a BlackRock e a Allianz, injetando muitos milhares de milhões nas empresas imobiliárias que investiram o dinheiro numa onda de construções e compras num mercado imobiliário aquecido.

Mas a expansão do setor imobiliário alemão contrasta com uma economia que mostra fraco crescimento. Os preços continuam a bater recordes e, em vez aproveitar esta tendência para reduzir a dívida, a maioria das empresas do setor imobiliário continua a emitir dívida para aproveitar a valorização dos preços. Se o mercado virar, poderão ficar expostas.

"A principal preocupação é o fato de o volume absoluto de dívida ter explodido", disse Peter Papadakos, diretor da empresa de pesquisa imobiliária Green Street Assessores.

O retorno das rendas de escritórios caiu para apenas 2,5% em Munique, 2,9% em Berlim e 2,8% em Frankfurt este ano. Um nível bem inferior aos 3,75% no notoriamente caro West End ou dos 4,25% no distrito financeiro em Londres, de acordo com a corretora Cushman & Wakefield.

Além dos proprietários comerciais, as empresas que investem em apartamentos alemães também recorreram ao mercado de títulos e enfrentam dores de cabeça devido a um possível congelamento do valor das rendas determinado pelo governo em Berlim. A capital do país é central para as carteiras da Deutsche Wohnen e ADO Properties, dois dos maiores emitentes de títulos nos últimos três anos.

"O setor imobiliário alemão tem potencial para ser muito volátil", disse Pierre Beniguel, investidor de títulos de taxa fixa da TwentyFour Asset Management em Londres, que gere cerca de 21 mil milhões de dólares em ativos e possui alguns títulos imobiliários
alemães. "É propenso a riscos regulatórios, especialmente com o congelamento de rendas em certas áreas, e já vimos os preços das ações de muitas empresas de grande capitalização caírem por causa disso."

Texto original: Cheap Money Risks Inflating Bubble in Europe’s Hottest Property Market