O preço das habitações tem provocado muitos mal-entendidos. Muitas pessoas acreditam que, como a terra se está a esgotar e a economia mundial está a crescer rapidamente, o preço das casas devia aumentar a um ritmo muito elevado.

Este mal-entendido levou muitas pessoas a investir no imobiliário - e isto foi uma das principais causas da bolha imobiliária, cujo colapso alimentou a actual crise económica. Este mal-entendido pode também contribuir para o aumento do preço das casas, assim que a crise terminar. De facto, algumas pessoas já começam a salivar perante as possibilidades especulativas de comprar casa nos mercados deprimidos de hoje.

Mas, na verdade, não existe escassez de terra. Todos os maiores países do mundo têm terra em abundância em forma de quintas e floresta, e muita dela pode, um dia, ser convertida em terrenos urbanos. Menos de 1% da área da terra é densamente urbanizada e mesmo nos países mais populosos esta percentagem é inferior a 10%.

Existem barreiras regulatórias para converter os terrenos rurais em terrenos urbanos. Mas se, no longo prazo, os incentivos económicos se tornarem suficientemente fortes, estas barreiras tendem a ser contornadas. É cada vez mais difícil para os Governos continuarem a dizer aos seus cidadãos que não podem ter uma casa a um preço acessível devido a restrições do solo.

O preço dos terrenos rurais não cresceu a um ritmo suficientemente rápido para enriquecer os investidores. Nos Estados Unidos, o preço dos terrenos agrícolas cresceu apenas 0,95 em termos reais (ajustado à inflação) durante todo o século XX. A grande parte dos benefícios que os investidores retiram da terra está relacionada com o negócio agrícola e não com a apreciação do preço dos terrenos.

Apesar do "boom" dos preços das terras de cultivo nos Estados Unidos, durante o século XX, semelhante ao "boom" imobiliário de 2000, o preço médio de um hectare de terra de cultivo era apenas de 6.800 dólares em 2008, de acordo com o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos.

Neste hectare era possível construir 10 a 20 vivendas rodeadas por amplos lotes de terreno ou um prédio com capacidade para 300 pessoas. O custo da terra poderia facilmente ser de apenas 20 dólares por pessoa ou menos de 0,50 dólares por ano ao longo de uma vida. Como é óbvio, esta terra não está actualmente em locais desejáveis. Mas os locais desejáveis podem ser criados através do planeamento urbano.

Muitas pessoas pensam que não é possível generalizar a experiência norte-americana porque os Estados Unidos têm muita terra face à sua população. Em 2005, a população por quilómetro quadrado era de 31 nos Estados Unidos, 53 no México, 138 na China, 246 no Reino Unido, 337 no Japão e 344 na Índia.

Mas, dado que os produtos da terra (alimentos, madeira, etanol) são comercializados nos mercados mundiais, o preço de qualquer tipo de terra devia ser aproximadamente o mesmo em todo o lado. Os agricultores não vão conseguir ter lucro num país onde a terra seja muito cara. E poderiam mesmo deixar de trabalhar, a não ser que o preço da terra caísse para níveis mundiais, embora tenham que ser feitas correcções devido a diferentes custos laborais e outros factores.

A escassez de materiais de construção não é razão para que os preços das casas aumentem. Por exemplo, nos Estados Unidos, o índice de preços de construção realizado pela Engineering News Record (baseado nos preços do trabalho, cimento, aço e madeira) caiu face aos preços do consumidor durante os últimos 30 anos. Na medida em que existe um mercado mundial para estes factores de produção, a situação não deveria ser muito diferente em outros países.

Uma falácia ainda mais preocupante é que as pessoas tendem a confundir os níveis de preços com o ritmo de alteração dos preços. Muitas pessoas pensam que, se um país tem preços das casas mais altos, então a taxa de crescimento dos preços nesses países também deve ser mais elevada. Mas a verdade pode ser precisamente o contrário. Preços mais elevados num certo país podem criar as condições para que desçam no futuro.

As expectativas que se criaram, durante as recentes bolhas, relativamente aos preços do imobiliário são muitas vezes totalmente irrealistas. Há alguns anos Karl Case e eu perguntamos aleatoriamente a alguns compradores de casas em cidades dos Estados Unidos, que atravessavam bolhas imobiliárias, quanto é que eles esperavam que o preço das suas casas, em média, subisse anualmente durante os dez anos seguintes.

As respostas chegaram a 10% ao ano. Aplicando esta taxa ao longo de dez anos, eles esperavam que as suas casas valorizassem 2,5 vezes face ao valor comprado e, se extrapolarmos, 2000 vezes ao longo da vida útil. Os preços das casas não podem ter estes aumentos durante longos períodos de tempo, porque, então, ninguém conseguiria comprar casa.

A verdade é que a actual crise económica mundial foi, em grande parte, provocada pelo colapso das bolhas especulativas do sector imobiliário e dos mercados (accionistas) - estas bolhas fora, possíveis devido a mal-entendidos relacionados com factores que influenciam os preços. Estes mal-entendidos não foram corrigidos, o que significa que este tipo de distorções especulativas podem voltar a ocorrer.


Robert Shiller, Professor de Economia na Universidade de Yale e Economista Chefe da MacroMarkets LLC, é co-autor, com George Akerlof, de "Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy and Why It Matters for Global Capitalism".