Em termos de tendências o imobiliário "não é homogéneo, tem diversos segmentos que apresentam atualmente desempenhos bastante distintos", refere Jorge Figueiredo, partner da PwC, que é licenciado em Gestão pela Universidade de Católica de Lisboa e, depois de uma passagem como analista imobiliário da Teixeira Duarte, chegou à PwC em julho de 2002.

Considera que "o investimento na aquisição e construção de hotéis, residências de estudantes, tem sido bastante relevante nestes últimos anos após crise, o mesmo não será o caso do investimento em imóveis destinados à instalação de unidades industriais".

Jorge Figueiredo afirma que os principais investidores são estrangeiros, fundos de investimento e investidores institucionais, europeus e norte-americanos. Os investidores individuais e "family offices" fazem investimentos de montantes inferiores. Assinala que se verifica um interesse relevante por parte de investidores asiáticos em alguns segmentos do imobiliário em Portugal.

O que é faz do imobiliário em Portugal, nomeadamente em Lisboa, tão atrativo? Quais podem ser as consequências deste aquecimento do mercado?
Penso que a principal razão que tem tornado o mercado imobiliário tão atrativo tem sido o efeito da procura externa nos segmentos habitacionais, residências para estudantes, e turismo com destaque para o alojamento local e a hotelaria. Como a oferta é algo limitada, não houve construção de novos empreendimentos e edifícios durante o período da crise, o aumento da procura levará necessariamente ao aumento dos preços, como se tem verificado, não só no centro da cidade, mas também nas áreas circundantes.

A conjugação de diversos regimes, quer fiscais, como a isenção da tributação nas transmissões de bens por morte entre ascendentes e descendentes e do regime dos Residentes Não Habituais, quer não fiscais, como o regime de Golden Visa, permitiram o interesse de milhares de investidores individuais que acabaram quase sempre por adquirir um imóvel residencial em Portugal. Vários destes investidores também constituíram sociedades e realizam a sua atividade profissional através de Portugal.

"Haverá uma oferta insuficiente de escritórios [em Lisboa] nos próximos dois ou três anos, certamente", dizia um especialista português no Emerging Trends Europe survey 2019. Qual é a justificação e qual pode ser a evolução?
No mercado de escritórios a principal questão é que, dada a situação económica portuguesa, não tem havido construção especulativa, ou seja, realização da construção ainda sem arrendatários ou utilizadores contratados previamente ao início do projeto, dado os riscos económico-financeiros que tal comporta.

Isto significa a construção de novos edifícios de escritórios tem estado condicionada à existência de arrendatários ou utilizadores previamente contratados, nomeadamente no âmbito de "turnkey agreements". Significa isto que não havendo disponibilidade de escritórios de qualidade e com áreas relevantes levará, a curto e médio prazo, à subida do preço por metro quadrado de escritórios.

Normalmente decorrem dois a três anos desde do início do projeto de construção de escritórios até à sua conclusão e entrega dos mesmos. Neste caso, este segmento poderá ter um período de ajustamento ainda relevante.

Quais são as grandes vantagens em termos fiscais no imobiliário?
Atualmente, após a revogação dos benefícios fiscais em sede de impostos sobre a propriedade que tinham sido atribuídos aos fundos de investimento imobiliário, diria que o imobiliário não apresenta vantagens fiscais específicas. Pelo contrário, tem visto a sua tributação agravada, por exemplo, com a introdução do adicional ao IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis). De facto, este imposto começa a ter contornos de um imposto sobre a riqueza, através da introdução de escalões, e não de um imposto sobre o património imobiliário.

Mais recentemente, prevê-se penalizar a detenção da propriedade através do agravamento do IMI nas situações de prédios devolutos, há mais de dois anos, em zona de pressão urbanística, ou seja, em termos gerais, áreas em que se verifique uma dificuldade significativa de acesso à habitação.

Pretende-se com esta medida que o IMI seja aumentado até 6 vezes, agravado anualmente em mais 10%, com o limite máximo de 12 vezes da taxa base do IMI estabelecida pelo respetivo município. Como não é possível deslocalizar os imóveis, o imobiliário está a ser percecionado como uma boa fonte de geração de receita fiscal.

A questão já não será tanto quais são as grandes vantagens fiscais no imobiliário, mas, sobretudo, as situações em a tributação do mesmo não é agravada.