As principais disfunções do mercado imobiliário, com rendas elevadas e um mercado de arrendamento acessível muito incipiente são, como refere Jorge Figueiredo, partner da PwC, "resultado de uma oferta limitada e de uma legislação algo restritiva para os proprietários, que tem sofrido alterações relevantes. Para os investidores em ativos de arrendamento, o risco legislativo apresenta-se como muito significativo".

Explica que as sucessivas alterações às regras do arrendamento, "inclusive aplicáveis aos contratos em vigor, geram receio por parte dos investidores". Refere ainda que são dados sinais contraditórios pois, "por um lado, introduz-se a SIGI vocacionada para o arrendamento, mas por outro, restringe-se a legislação do arrendamento com impacto nos proprietários".

A que se deveu o compasso de espera das REIT, o que é que podem trazer de novo ao mercado e qual poderá ser o seu impacto?
Após uma longa espera, a legislação que regula os REIT (Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário ou SIGI) foi finalmente introduzida em Portugal e encontra-se em vigor desde 1 de fevereiro deste ano. O modelo adotado por Portugal está em linha com o seguido por outros países europeus.

As SIGI são um instrumento societário com a finalidade de captar investidores no mercado de capitais, embora permita o controlo por uma única entidade, que pretendam investir no imobiliário de rendimento como uma classe de ativos de modo a obterem um determinado retorno do seu investimento.

A utilização das SIGI para outras finalidades e atividades imobiliárias, nomeadamente a da promoção, sofre algumas limitações. Não é um instrumento de utilização universal para todos os segmentos e atividades imobiliárias.


"As SIGI não são um instrumento de utilização universal para todos os segmentos e atividades imobiliárias."


Ao contrário do que é por vezes referido, o benefício fiscal atribuído às SIGI é algo limitado. Embora o rendimento proveniente das suas atividades principais seja isento de IRC e de derramas, o facto de ser obrigatório distribuir anualmente 75% do seu lucro distribuível, significa que, de facto, o respetivo imposto será suportado pelos acionistas. Na realidade, o benefício fiscal centra-se no diferimento da tributação dos restantes 25% do lucro disponível até à sua respetiva distribuição ou liquidação da sociedade.

Por outro lado, o sucesso das SIGI também dependerá da evolução da legislação do arrendamento habitacional e não habitacional, e dos contratos de prestação de serviços relativos à utilização de espaço. Restrições nesta matéria, que causem impacto adverso nos proprietários, limitará o seu sucesso.

Está a ser preparado um pacote legislativo sobre habitação. Quais são os principais riscos e as virtudes de uma nova Lei de Bases da Habitação? Poderá trazer um maior equilíbrio social?
Os principais riscos da introdução de uma nova Lei de Bases da Habitação ocorrerão caso se verifiquem desequilíbrios entre os direitos e obrigações relativas ao direito à habitação e à propriedade privada, bem como o papel do Estado. As virtudes serão a criação de um quadro legal conhecido e estável, de modo que as partes intervenientes conheçam as regras e o que se espera delas. Legislação demasiada protetora dos interesses de uma das partes pode efetivamente restringir ou limitar o mercado. Um bom negócio tem que ser bom para ambas as partes. Quando sistematicamente apenas favorece uma das partes, é quase certo que a outra, mais tarde ou mais cedo, sairá do mercado. Algo, como sabemos, já aconteceu no passado em Portugal.

O equilíbrio social só surgirá com o equilíbrio contratual, embora devendo existirem mecanismos de salvaguarda, em situações excecionais, quando se justifique uma intervenção do Estado mais direcionada.