O sector da construção e do imobiliário, tradicionalmente, não encara a reabilitação urbana como primeira escolha. Uma situação vista com naturalidade por Jorge Gonçalves, recordando que se está a falar de uma actividade lucrativa que procura "os investimentos mais rentáveis, assim como os que lhe garantam os retornos de capital mais acelerados". Por outro lado, tem de se colocar na equação a sua "dependência de financiamento externo, quase sempre situado no sistema financeiro".

Juntando tudo isto às "enormes carências habitacionais" sentidas nos anos 90 por uma classe média em crescimento, parece "óbvia" a aposta na expansão urbana por via da ocupação sucessiva dos espaços livres envolventes aos espaços urbanos consolidados.

O coordenador do mestrado em Urbanismo e Ordenamento do Territóriono Instituto Superior Técnico desconstrói e explica quem e como se beneficiava deste "universo de interesses": o sistema bancário fornecia crédito a todas as etapas do processo – aquisição de solo, urbanização e não só. A mesma ínfima parcela de solo "gerava múltiplas possibilidades de lucro".

O Estado via o problema da habitação "resolver-se por si próprio embora viabilizado por um esforço colectivo invisível, mas significativo", a partir dos investimentos feitos em grandes infra-estruturas (pontes, vias rápidas...), das deduções fiscais em sede IRS aos montantes pagos pelos particulares pelas hipotecas, dos créditos bonificados aos jovens, etc.

A administração local, cujas receitas estavam dependentes das taxas de urbanização e que, por isso, via sempre "com muito bons olhos" o crescimento urbano no seu território, mesmo que isso correspondesse a pesados compromissos futuros em termos de manutenção e gestão.

E o sector da construção e do imobiliário, que não podia deixar de aproveitar este quadro favorável e bem visível no crescimento exponencial do número de empresas e no emprego gerado só travado com a crise de 2008. "Era também evidente que a reabilitação ficava, assim, para segundo plano."

Ivo Oliveira, professor na Escola de Arquitectura da Universidade do Minho, também acredita que os motivos pelos quais a reabilitação urbana nunca foi uma primeira escolha no sector da construção e do imobiliário "são de natureza económica".

"Ao longo de muitos anos, a construção nova teve níveis de rentabilidade impossíveis de alcançar na reabilitação. Nos anos 80 e 90, o preço do solo novo urbanizável permitia elevada rentabilidade ao mesmo tempo que os critérios de financiamento bancário privilegiavam a construção nova."

A reabilitação só passou a ser uma escolha, explica, a partir do momento em que "o preço do solo novo aumentou e as políticas centrais e locais passaram a investir no espaço público dos centros urbanos históricos", arrastando consigo o investimento privado.

Autonomia, diversidade, vistos "gold"…

Ter maior autonomia face às fontes de financiamento, diversificar projectos que fujam aos sectores do turismo e dos visto "gold", são alguns dos desafios que se colocam ao imobililário em Portugal, explica Jorge Gonçalves.

O geógrafo dá outros exemplos, destacando que o sector terá também de lidar com tendências contraditórias que hoje se verificam no seu seio "como o facto de o número de alojamentos que existem no país ultrapassar em quase 2 milhões de unidades o número de famílias existente, que pode ser explicado por muitos factores, mas constitui um elemento perturbador do mercado".

A procura ainda não satisfeita de alojamentos de elevado "standard"; a dificuldade do sector em acompanhar determinados segmentos da procura quando a rentabilidade está noutros – como a recente escassez de oferta de espaços para escritórios; ou a volatilidade com que tudo se passa no sector e que não permite a definição de estratégias a médio prazo são mais alguns dos desafios do sector.

Mercado em crescimento

Em 2016, o mercado imobiliário em Portugal confirmou a fase de crescimento, com especial ênfase nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve. Questionado se o resto do país está a acompanhar a tendência, Jorge Gonçalves acrescenta os Açores, que "num futuro próximo passará pelo mesmo crescimento atendendo ao ritmo da procura turística proporcionado pelas companhias aéreas ‘low-cost’."

Já Ivo Oliveira afirma que o crescimento se estende por toda a fachada atlântica portuguesa. "Os grandes centros urbanos, o Algarve porque é o Algarve, a Costa Vicentina, as praia do surf no Oeste, atraem os investidores que chegam do centro e Norte da Europa. No interior do país, à excepção do Douro Vinhateiro, este fluxo de investimento não se verifica". Por outro lado, adianta o docente universitário, parece-lhe "errado" tentar que os números do crescimento do sector se uniformizem no país.

"O país é diverso e essa diversidade é uma mais-valia, nomeadamente do ponto de vista turístico", sublinha.