O Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Nuno Félix, revelou, em entrevista ao Negócios e à Antena 1, que o processo de revisão do zonamento, que já devia ter sido feito em 2018 mas foi adiado e acabou por ficar em stand-by por causa da pandemia, vai avançar. O zonamento divide as localidades em áreas geográficas, atribuindo a cada uma um coeficiente de localização que é depois usado para calcular o valor patrimonial tributário (VPT) das casas sobre o qual incide o IMI. 

Se o coeficiente de localização de um determinado imóvel subir ou descer isso refletir-se-á no seu VPT e no IMI final a pagar. Isso, contudo, não será automático, uma vez que, terminada a revisão, os coeficientes só se aplicarão aos prédios novos e a situações de reavaliação.

• O que é o coeficiente de localização?

É um dos elementos da fórmula de cálculo do valor fiscal dos prédios e varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Muda conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços. Na fixação deste coeficiente tem-se em conta as acessibilidades (qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas); a proximidade de equipamentos sociais (escolas, serviços públicos, comércio); serviços de transportes públicos; ou localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Cada município é dividido num zonamento, que consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os coeficientes de localização. Num mesmo zonamento pode haver coeficientes diferentes consoante o imóvel seja para habitação, comércio, indústria ou serviços.

• É expectável que o novo zonamento traga um aumento do VPT dos imóveis?

Dada a valorização do mercado imobiliário nos últimos anos, em zonas de cidade e mais centrais é praticamente certo que os coeficientes de localização vão subir. Aliás, na entrevista, Nuno Félix referiu um "desalinhamento" no valor fiscal dos prédios em relação ao mercado. Nas regiões de interior, em que o mercado não esteja tão aquecido, já não será certo que as subidas aconteçam e em muitos casos os coeficientes poderão não sofrer qualquer alteração. 

• Que imóveis serão afetados por esse aumento? 

Os novos coeficientes, uma vez publicados, não se aplicam automaticamente a todos os imóveis. Isto significa que vão passar a ser usados apenas quando um imóvel seja avaliado para efeitos fiscais. Tal acontecerá na construção nova, quando um prédio vai ser inscrito na matriz predial pela primeira vez, ou se for feita uma reavaliação a um imóvel já existente.

• Em que casos é que um imóvel é reavaliado?

Há situações em que a reavaliação é obrigatória, nomeadamente se o prédio for sujeito a obras profundas de recuperação ou se lhe for acrescentado um elemento suscetível de alterar o seu valor - por exemplo, se for construído mais um andar; uma piscina no jardim ou um anexo para uma garagem. Nesses casos o seu valor fiscal tem de ser revisto e as mudanças inscritas também na matriz. Fora destes casos, as reavaliações só acontecem a pedido.

• Quem pode pedir uma reavaliação fiscal?

Desde logo, o próprio proprietário, se considerar que está a pagar mais imposto do que devia. Se por ventura, do zonamento resultar uma descida do coeficiente de localização na sua zona, o contribuinte pode ter interesse em pedir uma reavaliação. Em caso contrário, naturalmente, não terá interesse em o fazer. Estas reavaliações a pedido do proprietário estão previstas na lei, só podem ser solicitadas com intervalos de dois anos e se o VPT não for alterado no final, o proprietário tem de pagar pela reavaliação. 

• As câmaras municipais podem pedir reavaliações?

Sim, e as juntas de freguesia também o podem fazer. Acontece nos casos em que entenderem que o VPT de um imóvel está muito desajustado, fazendo com que o IMI seja mais baixo do que devia. Interessa às câmaras, uma vez que a receita de IMI vai para os municípios.

• O Fisco atualiza automaticamente o VPT de todos os imóveis quando o zonamento é revisto?

A lei não prevê que isso aconteça e nunca aconteceu em anteriores revisões do zonamento. Mas a AT pode, querendo, suscitar a qualquer momento uma reavaliação de um imóvel se entender que há uma irregularidade. 

• Com que periodicidade é feita a revisão do zonamento?

Em regra de três em três anos e a última ocorreu em 2015. Na altura, teve até o efeito de fazer recuar o VPT dos imóveis em algumas situações, uma vez que o mercado imobiliário atravessava um período de estagnação, resultante da crise financeira. Os novos coeficientes entraram em vigor a 1 de janeiro de 2016 e a partir daí foi possível aos proprietários solicitarem reavaliações dos seus imóveis. Foi disponibilizada, pelas Finanças, uma página na internet onde era possível fazer uma simulação e perceber se era ou não vantajoso, em termos fiscais, o proprietário pedir a reavaliação.

• Quando se aplicarão os novos coeficientes de localização?

O processo é demorado, estende-se a todo o país e na última vez que aconteceu levou um ano a ser feito. Admitindo que aconteça ao longo de 2024, e que os novos coeficientes entrem em vigor em 2025, aplicar-se-ão às avaliações feitas daí para a frente. Em termos práticos, vão refletir-se no IMI a pagar pelos proprietários em 2026. 

• A quem compete fazer a revisão do zonamento?

O processo é conduzido pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbano (CNAPU), presidida pela diretora-geral da AT e que inclui representantes dos municípios, do Instituto Geográfico Português; das associações de proprietários e inquilinos; e ainda representantes das construtoras; das imobiliárias; e dos organismos representativos dos avaliadores.