Praticamente toda a cidade de Lisboa vai registar aumentos nos coeficientes de localização usados para determinar o valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT) e que se refletirão no IMI a pagar pelos proprietários. Este será o resultado da revisão do zonamento, ordenado pelas Finanças no início deste ano e que está em fase final de elaboração, já com uma proposta a ser avaliada pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU) para depois ser validada pelo Governo e à qual o Negócios teve acesso.

Os zonamentos são revistos de cinco em cinco anos e, comparando o que agora está em cima da mesa com os mapas de 2015, verifica-se que em Lisboa há aumentos em toda a zona ribeirinha – com destaque para a área da Expo – , na Baixa e Avenidas Novas, Campo de Ourique ou Telheiras, só para dar alguns exemplos que não só subiram como se aproximam ou estão já mesmo no nível máximo do coeficiente.

De acordo com os novos mapas para os imóveis para habitação, no Porto há também subidas, mas menos expressivas, nomeadamente na zona da Foz, Hospital de São João ou Gaia, do outro lado do rio. De resto, no grande Porto os coeficientes de localização estão ainda significativamente abaixo dos de Lisboa, refletindo o valor das casas no mercado imobiliário, que na capital se mantêm bastante acima. 

O coeficiente de localização é um dos elementos da fórmula de cálculo do valor fiscal dos prédios e varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Varia conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços. Na fixação deste coeficiente o território é dividido em zonas o mais homogéneas possível e tem-se em conta as acessibilidades (qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas); a proximidade de equipamentos sociais (como escolas, serviços públicos e comércio); serviços de transportes públicos e localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

Efeito não é automático

Ora este último item é o que mais tem pesado nos últimos anos, com a subida dos preços no mercado imobiliário, pelo que o aumento dos coeficientes de localização era já esperado. Com ele, necessariamente, virá uma fatura de IMI mais alta, mas nem todos são abrangidos, na medida em que o efeito não é automático. Quer isto dizer que os novos coeficientes serão usados apenas nas avaliações feitas de 2020 em diante – ou porque se trata de imóveis recém-construídos, ou porque, por alguma razão, foram alvo de uma reavaliação, sendo que isso pode acontecer porque, por exemplo, foram alvo de uma reabilitação profunda.

Os proprietários também podem desencadear um processo de reavaliação – e vale a pena que o façam se o coeficiente de localização da sua zona tiver descido – e o mesmo se passa com os municípios ou com o próprio Fisco, que, se considerarem que o VPT de um imóvel está muito desatualizado, podem também avançar com um pedido de reavaliação.

O zonamento que agora está a ser terminado abrange todo o país e, logo que os valores finais sejam formalmente aprovados, será possível ter acesso aos valores determinados para todo o território e, através do site das Finanças, fazer simulações no sentido de perceber se, para cada caso concreto, vale a pena pedir uma reavaliação dos imóveis.

Veja os coeficientes de localização em Lisboa


Veja os coeficientes de localização no Porto