Nas férias que terminaram, dei-me conta de mais um investimento sobredimensionado e alavancado que tinha todas as condições para ser um sucesso, mas que correu mal. Falo do resort da Herdade dos Salgados entre Armação de Pera e Albufeira, junto à Galé.

Desde já refiro que não tenho qualquer investimento e interesse económico naquela zona do Algarve. Apenas desfrutei de uns dias de férias numa zona calma, com boas praias e boa comida, dado ter alugado um apartamento naquele resort.

Em anos anteriores tinha passado por lá, visitando amigos, nomeadamente no Verão de 2011, onde os hotéis recém-inaugurados estavam cheios e em pleno funcionamento.

Mas vamos ao que interessa: o empreendimento resort Herdade dos Salgados, desenvolvido por uma empresa portuguesa, é composto por apartamentos, vivendas, um golfe, um campo de futebol, vários campos de ténis e vários hotéis, num projecto de arquitectura bem equilibrado, uma vez que a altura não vai além de 3 a 4 pisos, não beliscando a paisagem, ao contrário de outras zonas no Algarve.

Está bem localizado, a poucos Kms da saída da A2 e apesar de estar entre dois polos bastante populosos no Verão (Albufeira e Armação de Pera), vive-se uma calma e tranquilidade ímpares. É uma zona bem rodeada de restaurantes, supermercados e até está perto de um grande centro comercial. Para quem prefere a noite, Albufeira e Vilamoura estão a um pulo de distância!

Portanto, o insucesso não se deveu à localização. O problema foi a dimensão do projecto, o timing apressado do investimento e o nível de alavancagem do mesmo. Este era um projecto que deveria ter sido de menor dimensão, mas mesmo com a actual, deveria ter sido implementado num horizonte temporal de 15 a 20 anos, o que não aconteceu. O projecto foi bastante acelerado (5 anos), num período em que o dinheiro era fácil e barato e com recurso a um forte endividamento.Os financiadores não colocaram em devida altura travões à velocidade dos investimentos e, naturalmente, as dificuldades surgiram de imediato com a crise financeira.

Mas o que me indignou foi ver os hotéis fechados (inaugurados no ano passado), num ano em que a ocupação hoteleira no Algarve nem tem sido má, beneficiando de algumas transferências de reservas da Grécia para o Algarve e com os turistas estrangeiros a compensarem a diminuição de turistas nacionais.

Se calhar 3 hotéis é de mais; muito provavelmente o projecto deveria ter sido de menor dimensão; porventura, tal como está, os custos de exploração são elevados; quase de certeza o plano de negócios inicial estava optimista; porventura a análise de risco ao apoio financeiro dado pelos bancos pecou por defeito; todos estes factores deveriam ter sido melhor acautelados, tudo isto é verdade! Mas, agora os bancos envolvidos que têm várias centenas de milhões de euros de crédito em risco não são os principais interessados em recuperar o valor dos activos?

Mas será que para recuperar o capital investido, a melhor solução é deixá-lo em agonia? É deixar as palmeiras secarem? É deixar ao abandono hotéis que poderiam ser rendibilizados e que fechados, para reabirem no futuro, necessitarão de novos investimentos? Porque será que os credores demoram tanto tempo a entenderem-se? Não têm eles o mesmo objectivo que é recuperar a maior fatia de capital possível? Já pensaram entregar a exploração de pelo menos um hotel (o que está junto ao golfe) a uma cadeia nacional (Pestana, Vila Galé…) ou internacional (por exemplo as espanholas Riu ou Iberostar, que poderiam recrutar contingentes de turistas espanhóis)? Já pensaram em redimensionar o resort para um nível cuja exploração seja positiva?

Infelizmente em Portugal estes "elefantes brancos" existem e em quantidade inadequada. O período virtual de dinheiro fácil e barato que vivemos entre 2003 e 2008 deixou marcas profundas na economia portuguesa e este é mais um dos exemplos que poderia ser uma montra num dos clusters mais importantes para o País (o turismo)!

Deixo aqui um pedido aos credores, salvem os Salgados!...


Economista
Autor do livro Gestão de Activos Financeiros - Back to Basis