Quem esteja à procura de um apartamento não muito longe da Praia da Aguda, em Vila Nova de Gaia, encontra na freguesia de Arcozelo uma vasta oferta. Se tiver pouco mais de 110 mil euros não terá dificuldade em adquirir uma habitação de 110 metros quadrados com dois quartos nessa zona. Todavia, se não tem a maior parte desse dinheiro, poderá ter problemas em concretizar a aquisição.

A crise financeira continua a contrair a mão outrora generosa da banca portuguesa. O "spread" que a Caixa Geral de Depósitos propõe aos portugueses que sondam as suas soluções de crédito à habitação varia actualmente entre 1,55% e 4,15%, segundo o preçário do maior credor português. Isto quer dizer que, num empréstimo de taxa variável, os novos endividados podem ficar a pagar uma taxa anual em torno de 4,25%, muito longe dos valores que se praticavam há pouco mais de um ano.


Recorrendo ao financiamento à taxa de 4,25%, o apartamento em Arcozelo ficaria a pesar cerca de 550 euros por mês num crédito a 30 anos. Será que não seria melhor arrendar? Não, porque o valor do arrendamento em Vila Nova de Gaia ultrapassa 600 euros por mês para um T2, mostram as estatísticas de Dezembro compiladas pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal. A APEMIP agrega informação estatística dos valores de venda e de arrendamento de imóveis em todo o país. A informação sobre esses imóveis, incluindo o apartamento em Arcozelo, estão disponíveis no sítio na internet Casa Yes (casayes.pt).


Um indicador para decidir
Para facilitar a decisão dos seus leitores entre compra e arrendamento, o Negócios agregou num único indicador a informação estatística da APEMIP para os dez municípios mais populares na busca de casa. Esse indicador, o "rácio preço-renda", resulta da divisão do valor de venda de habitações nesses municípios pelo valor de arrendamento durante um ano. Simplificadamente, um rácio inferior a 17 indica que é mais económico optar pela compra do que pelo arrendamento. Um rácio superior a 19 diz que é mais barato arrendar. Entre 17 e 19 não é possível retirar ilações da leitura do rácio preço-renda. O sinal não é claro.


No caso de uma habitação com dois quartos em Vila Nova de Gaia, a APEMIP revela que o preço médio de venda é de 113. 510 euros, enquanto o valor médio de arrendamento é de 606 euros. Dividindo o preço de venda pelo valor anual de arrendamento de 7.272 euros (606 × 12), o rácio preço-renda computa o valor de 15,61. Isto significa que a compra é mais económica no longo prazo.


Nem sempre comprar é a melhor solução, mesmo em Vila Nova de Gaia. Se, em vez de um T2, procurasse um T3, o preço médio que encontraria nas ofertas de venda ultrapassaria os 205 mil euros. À taxa de juro de 4,25% num empréstimo hipotecário a 30 anos, o financiamento desse montante representaria uma prestação mensal superior a 1.000 euros. Ora, os T3 em Vila Nova de Gaia podem ser arrendados por um valor médio de 760 euros, o que se traduziria numa poupança de mais de 240 euros por mês.


A análise dos rácios preço-renda permite concluir que há uma tendência para as residências de maior dimensão serem mais económicas quando se opta pelo arrendamento. Uma família que esteja à procura de casa para comprar pagará mais 57% ao optar por um T3 em vez de um T2. Contudo, o valor do arrendamento só aumenta 40% quando se passa de uma habitação com dois quartos para uma casa com três quartos, mostram as estatísticas da APEMIP para os dez principais municípios. Uma razão possível para a disparidade entre os preços de venda de T2 e T3 pode estar na quantidade: em geral, há mais apartamentos de dois quartos do que de três quartos.





Procurar um tecto de lés a lés

Usando as estatísticas de Dezembro da APEMIP sobre os valores de oferta de venda e de arrendamento de habitações nos dez municípios mais pesquisados no portal Casa Yes, o Negócios calculou um indicador para aferir o que mais compensa para quem procura uma casa: comprar ou arrendar.


1 - MAIA
Arrende o seu T3
Embora não haja vantagens claras para a compra ou para o arrendamento de uma habitação de dois quartos, o rácio preço-arrendamento de T3 aconselha a opção pela renda.

T2
Valor de venda: 116 337€
Valor de arrendamento: 528€
Rácio P/R: 18,36
T3
Valor de venda: 188 228€
Valor de arrendamento: 674€
Rácio P/R: 23,27


2 - MATOSINHOS
T2 sem dúvida
O rácio calculado sugere o arrendamento caso esteja à procura de uma habitação com três quartos, mas o sinal do indicador no caso do T2 é dúbio, apesar de estar mais próximo do conselho de compra.

T2
Valor de venda: 141 400€
Valor de arrendamento: 675€
Rácio P/R: 17,46
T3
Valor de venda: 226 174€
Valor de arrendamento: 976€
Rácio P/R: 19,31


3 - PORTO
Pague uma renda
Os preços propostos pelos vendedores - mais de 162 mil euros por um T2 e quase 263 mil euros por um T3 - convertem-se em prestações bancárias muito superiores aos valores de arrendamento na Invicta.

T2
Valor de venda: 162 429€
Valor de arrendamento: 690€
Rácio P/R: 19,62
T3
Valor de venda: 262 747€
Valor de arrendamento: 1104€
Rácio P/R: 19,83


4 - GONDOMAR
T3 demasiado caro
A compra de uma casa com três quartos representa uma prestação hipotecária de quase 790 euros (assumindo uma taxa de juro de 4,25% e 30 anos de empréstimo), um valor 67% acima da renda alternativa.

T2
Valor de venda: 94 946€
Valor de arrendamento: 436€
Rácio P/R: 18,15
T3
Valor de venda: 159 822€
Valor de arrendamento: 469€
Rácio P/R: 28,40


5 - VILA NOVA DE GAIA
Disparidades entre T2 e T3
É na capital que os preços médios exigidos pelas habitações atingem o pico. Contudo, o valor das rendas não é relativamente mais elevado. Se está à procura de um T3 pondere o arrendamento.

T2
Valor de venda: 228 244€
Valor de arrendamento: 1033€
Rácio P/R: 18,41
T3
Valor de venda: 334 333€
Valor de arrendamento: 1390€
Rácio P/R: 20,04






1 - SINTRA
Excepção à regra
É em Sintra que mais compensa comprar habitações de maiores dimensões. Passar de um T2 para um T3 representa um aumento médio de 87% na renda, mas apenas de 56% no preço de venda das casas.

T2
Valor de venda: 108 296€
Valor de arrendamento: 523€
Rácio P/R: 17,26
T3
Valor de venda: 169 400€
Valor de arrendamento: 978€
Rácio P/R: 14,43


2 - CASCAIS
Onde a compra ainda vale a pena
A especificidade do mercado habitacional cascaense torna-o particularmente propenso à aquisição em vez da opção do arrendamento. Em média, a renda de um T2 ultrapassa os 1000 euros.

T2
Valor de venda: 217 720€
Valor de arrendamento: 1080€
Rácio P/R: 16,80
T3
Valor de venda: 325 299€
Valor de arrendamento: 1667€
Rácio P/R: 16,26


3 - OEIRAS
Opte pelo arrendamento
A prestação que se fica a pagar ao banco que financiar a aquisição de uma habitação neste município fica mais de 12% acima do que se paga pelo arrendamento de uma casa equivalente.
T2
Valor de venda: 165 569€
Valor de arrendamento: 715€
Rácio P/R: 19,30
T3
Valor de venda: 267 886€
Valor de arrendamento: 1000€
Rácio P/R: 22,32


4 - LISBOA
Casas mais caras de Portugal
É na capital que os preços médios exigidos pelas habitações atingem o pico. Contudo, o valor das rendas não é relativamente mais elevado. Se está à procura de um T3 pondere o arrendamento.

T2
Valor de venda: 228 244€
Valor de arrendamento: 1033€
Rácio P/R: 18,41
T3
Valor de venda: 334 333€
Valor de arrendamento: 1390€
Rácio P/R: 20,04


5 - ALMADA
Disparidades entre T2 e T3
Os preços de venda das casas na margem do Tejo oposta a Lisboa são cerca de metade do valor na capital. Contudo, as rendas ficam ainda mais em conta em Almada.

T2
Valor de venda: 124 987€
Valor de arrendamento: 522€
Rácio P/R: 19,95
T3
Valor de venda: 163 289€
Valor de arrendamento: 647€
Rácio P/R: 21,03


Legenda:
O rácio preço-renda (P/R), que resulta da divisão do valor de venda de habitações
pelo valor de arrendamento durante um ano, simplifica a decisão entre a aquisição e o
arrendamento. Os rácios mais elevados sugerem que o arrendamento é mais económico,
enquanto os valores mais baixos aconselham a compra da casa.
P/R > 19 Arrendar émais barato
P/R < 17 Comprar é mais barato
P/R entre 17 e 19 O sinal não é claro sobre a melhor opção







Investir em imóveis através de fundos

Os fundos imobiliários ganharam 2,35% no último ano. A rendibilidade não compensa as comissões pagas.


Investir em imobiliário sempre foi visto como uma das soluções de aforro mais seguras. Porém, a crise financeira, a fortes quedas dos preços em alguns mercados (como Espanha e a Irlanda) e a subida das taxas de juro cobradas pelos bancos para financiar as aquisições está a afastar muitos interessados no mercado dos imóveis. Para muitos, os fundos de investimento imobiliário são uma alternativa natural.

Embora os ganhos da última década (cerca de 4% por ano) sejam saciantes para a maioria, as rendibilidades mais recentes ficam aquém de instrumentos de investimento alternativo. Nos 12 meses que terminaram no final de Janeiro, os fundos imobiliários disponíveis aos aforradores portugueses avançaram 2,35%, mostram os números da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios. A melhor marca foi do ES Logística, que investe em imóveis ligados à logística e à distribuição, que lucrou 4,13%. O pior registo foi do CA Imobiliário, que perdeu 3,09%. Um terreno em Belas, Sintra, de quase 79 hectares é o seu maior activo: vale 35,7 milhões de euros.


Além de estarem a desacelerar o ritmo dos ganhos, os fundos imobiliários sofrem de um mal que afecta quase todos eles: elevadas comissões. É normal a cobrança de 0,5% à entrada e de 2% à saída. O Fundimo, o maior fundo português (tem mais de mil milhões de euros sob gestão), cobra entre 0,75% e 1,75% na subscrição e 2% no reembolso. A sede da TMN em Lisboa é o seu maior activo: está avaliada em mais de 50 milhões de euros.