As rendas praticadas nos centros comerciais melhor localizados atingiram em 2006 uma média mensal de 75 euros por metro quadrado, seis vezes mais do que é cobrado nos "retail parks", divulgou a Cushman & Wakefield. A consultora alerta para a futura redução das áreas de influência dos centros comerciais.

Os valores de mercado obtidos pela Cushman & Wakefield, relativos a 2006 e hoje divulgados no relatório "Marketbeat Portugal Primavera 2007", revelam que as rendas dos projectos melhor localizados, designados por "prime", mantiveram-se "estáveis para o conjunto dos centros comerciais".

Por cada metro quadrado em centros comerciais, para uma área média de 100 metros quadrados, os lojistas dos centros comerciais pagaram uma renda média mensal de 75 euros, o mesmo valor que foi encontrado para o comércio de rua "prime", como o situado na Avenida da Liberdade, em Lisboa. No Porto, a renda "prime" mensal por metro quadrado em comércio de rua, como na Rua de Santa Catarina, atingiu a média de 60 euros.

Já nos projectos comerciais designados por "retail parks", o valor da renda por metro quadrado foi de 12 euros, de acordo com a mesma consultora. Ou seja, seis vezes menos que a renda "prime" em centros comerciais ou do comércio de rua melhor localizado em Lisboa.

Relação lojista-promotor vai mudar

A Cushman & Wakefield (C&W)  alerta contudo para o facto de, na sua perspectiva, "a crescente maturidade do mercado" ir exigir "uma alteração na estrutura das condições praticadas nos conjuntos comerciais em Portugal".

Mais especificamente, a C&W considera que "a partilha de risco entre retalhista e promotor terá de ser cada vez maior", até porque, advoga, "os projectos de sucesso evidente estão a escassear".

Menor garantia de sucesso, maior risco para o promotor, maior pressão para os lojistas – "num futuro próximo poder-se-á assistir a um aumento das contribuições para obras de adaptação", assim como "um maior peso da parcela de renda variável, existência de carências de renda, entre outros".  

Mais oferta, menor afluência

Contas feitas pela C&W, a oferta total de conjuntos comerciais ascende actualmente a 2,5 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Deste total, uma vastíssima maioria de 2,15 milhões de metros quadrados localizam-se em centros comerciais e 180 mil metros quadrados localizam-se em "retail parks".

No caso dos centros comerciais, a consultora imobiliária recorda que, se os projectos planeados para 2007-2009 se concretizarem na prática, o ‘stock’ de ABL deste tipo de formato irá aumentar para quase 3,5 milhões de metros quadrados.

No caso dos "retail parks", a oferta prevista para este formato "traduz-se na triplicação do ‘stock’ nos próximos três anos, podendo ultrapassar os 600 mil metros quadrados".

A C&W salienta por isso que, no caso dos centros comerciais, os operadores já instalados "não podem ambicionar continuar a operar com os níveis de afluência registados no passado".  Para enfrentar a concorrência, sugere a consultora, "é necessário um reposicionamento no mercado, atingindo a diferenciação através da gestão e da oferta comercial".

No caso dos projectos futuros, ainda por desenvolver, "devem contar com áreas de influência cada vez mais reduzidas" e esta adaptação deve passar pela assunção de "projectos de proximidade e conveniência". O espaço para novos grandes conjuntos comerciais em Portugal "parece estar próximo do fim", garantem os analistas da C&W.

No caso dos "retail parks", a mesma análise da consultora faz eco de "dúvidas quanto a níveis de procura futuros que sustentes a oferta que actualmente se prevê", apesar de reconhecer que "existe carência deste tipo de formato em Portugal".

No comércio de rua, apesar das "expectativas para a retoma" se manter,  a C&W vê como "imprevisíveis os valores de renda no futuro". A pressão da procura e os efeitos do novo Regime de Arrendamento Urbano "poderão facilitar uma maior disponibilidade de oferta", mas a estrutura do mercado "não permite uma padronização das rendas", sublinha.

Já quanto aos trespasses, a consultora imobiliária perspectiva que o valor dos mesmos "deverá diminuir significativamente", em consequência do RAU, que "passou a servir apenas para garantir uma localização por um período máximo de 5 anos".