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Tem-se criado algum populismo em torno do imobiliário por parte de movimentos e partidos políticos", garante Luís Lima, presidente da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal). "Culpamos os investidores de terem tirado as casinhas às pessoas dos centros das cidades. Há sete anos, os centros das cidades estavam vazios de pessoas." Na sua opinião foi o investimento estrangeiro que ajudou à recuperação da economia portuguesa.
"Temos de construir um mercado equilibrado e atractivo para os estrangeiros", salientou Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Acrescentou que "o imobiliário desde o tempo pós-crise, 2014-2017, representou um investimento de 70 mil milhões de euros canalizados por capitais privados. É um pouco menos do que a troika teve de colocar para Portugal sair da banca rota".
Para o presidente da APEMIP, a pior coisa que se pode fazer para afastar os investidores internacionais é criar instabilidade fiscal. "A chamada taxa sobre a especulação imobiliária foi objecto de tratamento noticioso na BBC e no Financial Times", assinalou.
As ideias dos políticos
Luís Lima acusa os políticos de terem ideias, mas não ouvirem as partes interessadas nem avaliarem o impacto real das suas propostas. Deu como exemplo o facto de as tentativas de criar uma chamada taxa contra a especulação imobiliária excluir a nova construção.
Por outro lado, defendeu que a crise da habitação não se resolve atacando a procura, mas através da oferta. "Tem de haver mais habitação no mercado", disse Luís Lima. Não acredita que a solução venha do funcionamento do mercado. "O Estado e as autarquias têm hoje o papel de fornecer habitação para o mercado. Há dois anos na minha tomada de posse defendi mais habitação nova. Hoje é possível saber a procura, a capacidade financeira dos clientes, qual é a tipologia pretendida."
Entende que o risco é menor. "Hoje o sistema financeiro tem condições para decidir melhor do que há alguns anos, mas continuam a poder errar… contudo, o risco é muito pequeno", afirmou Luís Lima.
Sublinhou que o imobiliário é "a árvore das patacas das receitas do Estado", por isso "em vez de gastarem as receitas do património imobiliário nos salários das empresas deviam dar habitação aos jovens e à classe média".
"90% do crédito é para construção nova"
"Desde 2014, quando começaram a surgir os primeiros pedidos de financiamento à construção, que o Santander tem feito em média, por ano, 200 milhões de euros de crédito à construção", referiu António Fontes, responsável pela área de fomento à construção do Banco Santander. Sublinhou que o Santander nunca deixou de fazer financiamentos à construção, mas durante o período de crise não havia procura.
Hoje a actual dinâmica de mercado faz com que as fracções sejam vendidas na planta, " ao contrário do passado, em que as fracções eram vendidas depois da construção. Neste momento a obra acaba e os financiamentos são liquidados. Com base nisto posso dizer que a oferta está adequada à procura porque é vendida", disse António Fontes.
Inicialmente, o financiamento era sobretudo para a reabilitação de prédios, em especial em Lisboa e Porto. "O que foi muito bem-sucedido e os preços, desde 2014, cresceram muito." Mas depois veio uma segunda vaga de financiamentos para a construção de prédios novos nas periferias das grandes cidades, como Loures ou Valongo, assinalou António Fontes, que adiantou que "em todas as regiões do país têm surgido procura e têm sido concedidos financiamentos, os prédios estão a ser escoados rapidamente e a oferta tem vindo a crescer ano após ano". Hoje "90% do nosso crédito é para a construção nova", concluiu.
O facto de existir procura não quer dizer que esta tenha capacidade financeira, principalmente com o novo regime legal de financiamento ao crédito à habitação. Este limita o financiamento a 90% do menor valor da avaliação ou da aquisição. "Portanto, é preciso que as pessoas tenham meios adicionais para os 10%", constatou António Fontes. Este estado de coisas implica que haja soluções de arrendamento no país e que podem resultar tanto de construção nova como de instrumentos de apoio à reabilitação.
As propostas dos fazedores de cidades
"Estes problemas afectam sobretudo algumas cidades e até são mais intensos em algumas zonas das cidades, como os centros de Lisboa e Porto. Neste caso, não é um problema nacional, mas que está centralizado nos principais centros urbanos", defendeu Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). São as "chamadas dores do crescimento" e "têm de ser combatidas colocando mais oferta no mercado. Com mais oferta no mercado, os preços estabilizam."
Os promotores e investidores imobiliários, que "são os fazedores de cidades", têm de "promover um clima de confiança para os 'players', porque, com esta confiança, podem aumentar a oferta, continuando a colocar mais activos reabilitados, e construção nova e assim se responde ao aumento exponencial da procura".
IVA a 6%
Propõe um acordo de regime para a estabilização do sistema fiscal aplicado ao imobiliário, mais parcerias entre público e privado, que são parcerias usadas em outros sectores e que podem ser "win-win", para colocar mais oferta, sobretudo para rendas mais acessíveis.
Sugeriu que na construção nova se reduza o IVA a 6%, como se fez para a reabilitação urbana, em determinadas zonas, sobretudo, para o arrendamento. Considera que se devia acabar com o IMI pois é uma dupla tributação, que afecta os arrendamentos habitacionais. "Não se percebe porque é que um imóvel para uso terciário está isento de IMI e para arrendamento paga".
"Um dos problemas do nosso país é que não existe mercado de arrendamento habitacional em Portugal. Existe o arrendamento comercial que é bastante dinâmico e atractivo", disse Hugo Santos Ferreira.
Explica que "o arrendamento habitacional em Portugal é de altíssimo risco, e os investidores fogem do risco". Enquanto "este marketplace não estiver sólido e consolidado nenhum investidor colocará um tostão neste mercado". Por isso, defende que se implemente rapidamente o seguro de renda para os proprietários, e que se encurte a morosidade do licenciamento e dos processos judiciais.
Pugnou para que se mantenha a reabilitação urbana, porque "ainda há muito para reabilitar". Considerou que a construção nova é importante para a classe média".
