- Partilhar artigo
- ...
Uma parte significativa do mercado de habitação em Portugal teve nos ciclos de 1995-2005 e 2015-2019 um crescimento de preços médios da ordem dos 6%. Mas neste segundo ciclo emergiram crescimentos díspares em Lisboa com 18,4%, Porto com 15,8%, Oeiras 17,3%, Cascais 14,3%.
Para Joaquim Montezuma de Carvalho, professor auxiliar convidado do ISEG e managing-partner da ImoEconometrics, o crescimento dos preços da habitação a duas velocidades em Portugal acontece porque Lisboa-Cascais, Porto e Faro se tornaram atrativas para investidores, empresas e mão-de-obra internacionais, maior interesse no investimento em habitação em detrimento de outro tipo de aforro, crescimento exponencial em turismo, a nova utilização do espaço residencial como o alojamento local, baixas taxas de juro e facilidades de financiamento.
Comparação de ciclos
Em 2005 é o ponto de viragem do ciclo imobiliário iniciado em 1995. Desde então que o volume de construção começou a diminuir e, se em 2009 37% das transações eram de habitação nova, em 20015 passou para 15%. A construção passou de 70 mil fogos em 2005 para cerca de 8 mil em 2015 e quase 13 mil em 2018.
Hoje temos um volume potencial de construção em Portugal muito inferior ao da crise. Entre 2012-2019 o stock habitacional diminuiu em 103 mil fogos, "porque a habitação tem uma grande durabilidade mas não é infinita, há depreciação das casas", e não houve capacidade de reposição da depreciação.
O número de transações começou a cair a partir de 2005, em que se realizaram mais de 200 mil transações, e 2018 ainda se estava nas 178 mil. Por outro lado, o número de transações efetuadas por não residentes aumentou desde 2012, apesar de em termos relativas não ser tão significativo no todo nacional, atingindo, em 2017, 7,7% das transações e 11,5% do valor.
A evolução dos preços
Em 2005 dá-se uma estabilização dos preços como a média nacional dos preços da habitação nos 99,2 euros por m2, que em 2013 desce para 83,29 e em 2018 sobe para 103,42. Mas em termos de preços da habitação só 37% dos concelhos têm, em 2019, um preço superior ao de 2006.
Entre 2007 e 2014 houve um decréscimo dos preços de 4,5% ao ano. Em 2014, quando a troika saiu de Portugal, iniciou-se uma escalada de preços que tem sido de 4,5% ao ano. "Não uma diferença muito significativa entre o entre o decréscimo no ciclo negativo e o crescimento no ciclo seguinte", afirma Joaquim Montezuma de Carvalho.
Se se olhar para a taxa de esforço média, relação entre o preço da habitação e o rendimento das famílias, verifica-se que em 26% dos concelhos se verifica uma taxa superior a 30%, que é limite considerado razoável em termos de alocação de rendimento das famílias à habitação. Mas quando se observa a taxa de esforço média em Lisboa é de 86% e do Porto é de 51%.
"A taxa de esforço de 30% em Lisboa equivaleria a uma habitação de 35 m2", refere Joaquim Montezuma de Carvalho. Salienta que é um problema localizado, não é genérico ao país.
Para Joaquim Montezuma de Carvalho, professor auxiliar convidado do ISEG e managing-partner da ImoEconometrics, o crescimento dos preços da habitação a duas velocidades em Portugal acontece porque Lisboa-Cascais, Porto e Faro se tornaram atrativas para investidores, empresas e mão-de-obra internacionais, maior interesse no investimento em habitação em detrimento de outro tipo de aforro, crescimento exponencial em turismo, a nova utilização do espaço residencial como o alojamento local, baixas taxas de juro e facilidades de financiamento.
Comparação de ciclos
Em 2005 é o ponto de viragem do ciclo imobiliário iniciado em 1995. Desde então que o volume de construção começou a diminuir e, se em 2009 37% das transações eram de habitação nova, em 20015 passou para 15%. A construção passou de 70 mil fogos em 2005 para cerca de 8 mil em 2015 e quase 13 mil em 2018.
33,5%
Pais
percentagem de inquiridos que ainda vivem com os pais.
36,3%
Casal
percentagem de inquiridos que vivem em casal.
78,1%
Localização
percentagem dos jovens assume que não vive onde gostaria.
48,1%
Arrendamento
dos que têm entre 18 e 24 anos preferia o arrendamento.
Hoje temos um volume potencial de construção em Portugal muito inferior ao da crise. Entre 2012-2019 o stock habitacional diminuiu em 103 mil fogos, "porque a habitação tem uma grande durabilidade mas não é infinita, há depreciação das casas", e não houve capacidade de reposição da depreciação.
O número de transações começou a cair a partir de 2005, em que se realizaram mais de 200 mil transações, e 2018 ainda se estava nas 178 mil. Por outro lado, o número de transações efetuadas por não residentes aumentou desde 2012, apesar de em termos relativas não ser tão significativo no todo nacional, atingindo, em 2017, 7,7% das transações e 11,5% do valor.
A evolução dos preços
Em 2005 dá-se uma estabilização dos preços como a média nacional dos preços da habitação nos 99,2 euros por m2, que em 2013 desce para 83,29 e em 2018 sobe para 103,42. Mas em termos de preços da habitação só 37% dos concelhos têm, em 2019, um preço superior ao de 2006.
Entre 2007 e 2014 houve um decréscimo dos preços de 4,5% ao ano. Em 2014, quando a troika saiu de Portugal, iniciou-se uma escalada de preços que tem sido de 4,5% ao ano. "Não uma diferença muito significativa entre o entre o decréscimo no ciclo negativo e o crescimento no ciclo seguinte", afirma Joaquim Montezuma de Carvalho.
Se se olhar para a taxa de esforço média, relação entre o preço da habitação e o rendimento das famílias, verifica-se que em 26% dos concelhos se verifica uma taxa superior a 30%, que é limite considerado razoável em termos de alocação de rendimento das famílias à habitação. Mas quando se observa a taxa de esforço média em Lisboa é de 86% e do Porto é de 51%.
"A taxa de esforço de 30% em Lisboa equivaleria a uma habitação de 35 m2", refere Joaquim Montezuma de Carvalho. Salienta que é um problema localizado, não é genérico ao país.
