O alojamento local (AL) está na ordem do dia e as questões que levanta não são exclusivas de Portugal, e contrariamente ao que se possa julgar, não é uma atividade recente. Quem não se lembra das tradicionais placas que anunciavam "Chambres, rooms e zimmers"? De facto, o alojamento local existe há muito tempo.

A sua regulamentação é, todavia, mais recente, mas já tem uma década, como decorre do preâmbulo do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (na redação atual que resulta do Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril e que estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local), que elucida.

"A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de março, alterado pelos Decretos-Leis n. s 228/2009, de 14 de setembro e 15/2014, de 23 de janeiro, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos."

Atualmente é uma temática que está a ser alvo de um grande debate em várias cidades dos países desenvolvidos e, naturalmente em Portugal tem também merecido a atenção da sociedade civil e dos poderes públicos.

O debate tem-se centrado entre os que sustentam que o alojamento local tem contribuído para estimular a economia, em particular alguns empreendedores e pequenos investidores, permitindo o desenvolvimento de uma atividade complementar da oferta turística tradicional e, ao mesmo tempo, tem sido o motor da reabilitação urbana, e aqueles que entendem que esta atividade está a expulsar os moradores das suas próprias cidades, a afetar o mercado de arrendamento, a impor aos proprietários dos imóveis vizinhos uma ocupação que, em alguns casos, sustentam, não tem respaldo no título de utilização para habitação e, ainda, a contribuir para a existência de um indesejável número descontrolado de turistas que, em última análise, levaria à descaracterização das cidades.

A experiência noutros países

Os argumentos a favor e contra ao alojamento local estão bem identificados, mas a verdade é que existe uma necessidade de intervenção ao nível regulatório e, aparentemente, até nos projetos legislativos que têm vindo a público, a falta de consenso é evidente.

Ora, analisando as experiências de outras cidades que, confrontadas com o mesmo problema, já intervieram talvez possamos tirar algumas ilações. Assim, e numa rápida viagem por alguns exemplos emblemáticos, podemos verificar que na Alemanha, mais concretamente nas cidades de Berlim, Hamburgo e Munique, legislou-se no sentido de proibir, com algumas exceções, o arrendamento de imóveis para habitação a turistas, considerando que tal seria um "uso inadequado" e estipulando coimas que podem ascender aos 100 mil euros.

Aqui ao lado, em Espanha a questão, tal como em Portugal, ainda não está clara em todas as comunidades autónomas, que têm competência de decisão nesta matéria. As soluções preconizadas vão desde a simples proibição de novos alojamentos (como em Barcelona) ou, como é o caso de Madrid, a obrigatoriedade de estabelecer nos regulamentos dos condomínios a proibição do exercício daquela atividade, ao mesmo tempo, estabelecendo um limite de 75% das frações de um edifício que podem ser afetas à atividade de alojamento local, sendo que quando esse edifício pertença a um único proprietário, a percentagem baixa para 50%, e ainda fixa um rácio de pessoas em função das dimensões do imóvel.

Em França, existe uma distinção entre os imóveis que são para habitação própria e demais imóveis. Quanto às habitações próprias podem ser arrendadas a turistas por um período até 120 dias por ano e uma vez atingido esse limite, têm de deixar de ser publicitadas como tal. As demais, para que possam ser arrendadas, necessitam de alteração do seu uso, em ambos os casos as coimas são elevadas.

Que solução para Portugal?

Em Portugal, encontram-se em discussão em sede da Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação cinco projetos-lei dos quadrantes políticos referentes ao alojamento local.

Cá e lá, tem-se procurado o equilíbrio entre os prós e os contras do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento local e o amadurecimento das soluções inicialmente propostas é evidente.

Assim, existe a grande expectativa que o nosso legislador possa colher os frutos das experiências em curso noutros países e, consiga ao mesmo tempo revitalizar o mercado tradicional de arrendamento, mas não traga soluções que ponham em risco a confiança que aqueles que investiram na recuperação de imóveis destinados ao alojamento local tiveram no quadro até hoje vigente.

Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.